Il existe de très nombreuses opportunités sur le marché immobilier européen, mais il faut être prêt à chercher partout, déclare Marc Reijnen, responsable Investment & Asset Management for Continental Europe chez M&G Real Estate. Dans le même temps, les prix ont déjà considérablement augmenté dans certains segments en raison de la faiblesse des taux d’intérêt.
Opportunités
Un fonds en forte croissance dans la gamme immobilière est le M&G European Property Fund, qui n’est accessible qu’aux investisseurs professionnels et s’est constitué un portefeuille d’environ 80 biens immobiliers). « Chaque année, le fonds investit environ 600 à 700 millions d’euros dans l’immobilier et vend pour 100 millions d’euros de biens», explique Marc Reijnen. « Avec une équipe de 10 professionnels, nous recherchons des biens immobiliers intéressants dans toute l’Europe continentale. De plus, 20 personnes assurent la gestion du portefeuille. » Reijnen explique que pour l’achat d’un bien immobilier, deux éléments sont importants : « Il doit bénéficier d’un excellent emplacement et nous devons être en mesure d’apporter une valeur ajoutée à moyen ou long terme. Le bien peut-il être modernisé ou rénové ? Pourrons-nous augmenter les loyers ? Etc. »
Le responsable de M&G Real Estate note que le fonds a réalisé pour la première fois l’année dernière deux investissements dans des logements étudiants, à Turin et à Bologne. « Plusieurs projets sont dans le pipeline, car il y a une énorme pénurie de logements étudiants en Europe. En outre, nous avons acheté plusieurs développements de logements, notamment en Finlande, aux Pays-Bas, en Allemagne, en France et au Danemark. En effet, de nombreuses villes sont confrontées à une pénurie de logements.
L’immobilier de soins figure également en bonne place sur notre liste. » Cependant, le fonds attend encore en ce qui concerne certains nouveaux sous-segments, comme les centres de données et les antennes relais. Enfin, il souligne encore que bien que l’équipe s’intéresse à des actifs spécifiques en Belgique, il est plus difficile d’entrer sur le marché belge en raison de la force des SIR dans ce pays.
La prudence est de mise
Bien entendu, Reijnen n’ignore pas les défis auxquels est confronté le marché immobilier en Europe. « Nous avons vendu plus de biens immobiliers que la moyenne au cours de l’année écoulée. En effet, les prix sont attractifs en raison de la faiblesse des taux d’intérêt et de l’argent bon marché. Nous sommes déjà devenus plus prudents et essayons de nous tenir à l’écart de ce qui attire trop d’investisseurs.
Dans certains secteurs de l’immobilier résidentiel et logistique, les prix ont atteint des niveaux très élevés et la sélectivité est de mise. Il y a énormément de concurrence pour très peu de projets. L’Allemagne est également devenue un marché très cher. Nous n’avons effectué qu’une seule transaction dans ce pays au cours de ces deux dernières années. »
Lorsqu’ils envisagent d’acheter ou de vendre un bien immobilier, les gestionnaires de M&G examinent sa pérennité et sa capacité à répondre aux attentes en matière de durabilité. La pandémie ayant recentré l’attention sur la qualité, ils examinent attentivement le flux de trésorerie, l’emplacement et la durabilité. Mais pour les investisseurs à long terme, la sortie doit être aussi importante que l’entrée.
« Nous avons dans notre portefeuille plusieurs biens dans lesquels nous devrons beaucoup investir dans les années à venir afin de nous conformer aux règles de durabilité. Il est donc préférable de les vendre maintenant. C’est pourquoi nous avons récemment vendu un immeuble de bureaux à Barcelone. »
Plus spécifiquement, M&G cherche également à vendre des biens situés à des emplacements B, dans des parcs d’affaires, ainsi que des immeubles de bureaux en dehors de la ville. « Nous nous attendons à un resserrement du marché des bureaux, ce qui nous obligera à agir avec prudence. Aujourd’hui, on construit peu de nouveaux bureaux, alors qu’il y a peu de biens vacants. Par conséquent, bien que nous nous attendions à ce que la demande de bureaux modernes, axés sur le client et dotés de solides références ESG dans les villes européennes de niveau 1 se poursuive, nous tablons sur un revers pour les actifs à la traîne dans les villes de niveau 3 ou les parcs d’entreprises.
Nous pensons également que le pire est encore à venir en ce qui concerne l’immobilier commercial. Ce n’est qu’une fois que nous reviendrons à une certaine normalité et que l’aide de l’État prendra fin que nous commencerons à en voir les effets. Nous nous attendons néanmoins à ce que le commerce de détail lié à l’alimentation – avec le bon mix de locataires ou des épiceries ayant une faible pénétration en ligne aux meilleurs emplacements – restera résilient, les hypermarchés étant un pari intéressant à long terme. »
M&G European Property Fund
Lancé en Europe continentale en 2006, le fonds réalise des investissements directs dans des biens immobiliers non cotés. Il compte environ 80 grands investisseurs, principalement des fonds de pension et des compagnies d’assurance du monde entier, et ses actifs investis s’élèvent à 4,5 milliards d’euros. Avec quelques transactions encore dans le pipeline, il atteindra 5 milliards d’euros d’ici la fin de l’année. Il possède des biens immobiliers dans 12 pays européens et dans tous les segments (commerces, bureaux, logistique, résidentiel, etc.). Le rendement attendu fluctue entre 5 et 7%. Aujourd’hui, le rendement annuel se situe plutôt autour de 6%.