Pour Pascale Nachtergaele, gérante du fonds Nagelmackers European Real Estate, l’immobilier reste intéressant compte tenu de la faiblesse des taux d’intérêt. Sa préférence va toujours à l’immobilier logistique, mais elle voit aussi du potentiel dans d’autres segments.
En 2021, l’immobilier européen s’est moins bien comporté que les actions mondiales, mais Nachtergaele estime qu’un écart important a été observé entre les différents segments immobiliers. « L’entreposage et la logistique se sont très bien comportés, tout comme l’immobilier de santé, tandis que l’immobilier résidentiel a enregistré une performance négative. Et comme les taux d’intérêt étaient très volatils, le secteur de l’immobilier s’est également comporté de manière volatile en 2021. »
Cependant, elle reste positive pour l’immobilier européen l’année prochaine. « Il reste opportun de diversifier une partie du portefeuille dans l’immobilier. En effet, nous ne nous attendons pas à une forte hausse des taux d’intérêt directeurs allemands, qui sont d’ailleurs toujours négatifs. En outre, le rendement du dividende de 3,4 % en moyenne reste attrayant. L’important tampon entre le dividende moyen et les taux d’intérêt à long terme aura un effet de soutien. Et s’agissant de la croissance économique, nous n’envisageons pas un scénario faible. » Enfin, Nachtergaele souligne que la durabilité va gagner en importance. « La demande de biens immobiliers durables ne fera qu’augmenter. Il y a de très nombreuses opportunités dans ce domaine. »
Ne voit-elle pas de risques pour le marché immobilier européen ? « Oui bien sûr, la pandémie n’a pas encore été vaincue et peut entraîner une volatilité accrue dans les mois à venir. Cette dernière pourrait également être renforcée si les taux d’intérêt venaient à augmenter et que la BCE devait de toute façon resserrer sa politique. C’est pourquoi il reste important de faire du stock-picking », conclut-elle.
Positive sur la logistique et l’immobilier résidentiel
Malgré la performance déjà forte en 2021, Nachtergaele reste optimiste concernant l’immobilier logistique. « En effet, la demande pour ce type de biens reste énorme. D’une part, il y a bien sûr la forte croissance continue de l’e-commerce, mais d’autre part, il y a aussi la croissance du near term shoring, le rapprochement de la production et des stocks.
Aujourd’hui, les entreprises préfèrent que les marchandises proviennent d’Europe plutôt que d’Asie. Il y a donc un plus grand besoin de stock et de capacité de stockage, car on ne veut plus de problèmes de constitution de stock. En outre, les coûts de transport et de main-d’œuvre ont fortement augmenté en Asie. Et ce n’est pas tout : une pénurie de terrains rendant la construction de biens immobiliers logistiques plus difficile commence à se manifester. Nous voyons les loyers augmenter et c’est bon pour le chiffre d’affaires. » Pascale Nachtergaele a un faible pour Intervest Offices & Warehouses, car la branche logistique n’est pas suffisamment valorisée par le marché.
En outre, la gérante chez Nagelmackers est devenue plus positive sur l’immobilier résidentiel. « Nous nous intéressons principalement à l’Allemagne, car il s’agit d’un très grand marché avec de nombreux acteurs cotés en bourse. Cette année boursière n’a pas été bonne, car il y a eu beaucoup d’incertitudes concernant le gel des loyers à Berlin et les élections. Cependant, les risques ont été considérablement réduits avec l’entrée en fonction du nouveau gouvernement.
En outre, le déséquilibre entre l’offre et la demande dans les grandes villes continue à apporter un soutien. » L’acteur résidentiel allemand Vonovia est d’ores et déjà l’un de ses favoris pour 2022. Pour l’immobilier de santé, elle est par contre légèrement positive à neutre. « Le vieillissement croissant de la population continue de jouer en faveur de ce segment, tandis qu’une consolidation majeure est en vue. Dans l’intervalle, le taux d’occupation commence à remonter, mais comme la pandémie n’a pas encore totalement disparu, un risque plus élevé que la moyenne subsiste autour de ce segment de marché. »
Plutôt négative sur les bureaux et les commerces
Pour les bureaux et le segment retail, Pascale Nachtergaele est légèrement négative à neutre. « Nous sommes moins négatifs que l’année dernière, car nous pensons que beaucoup d’actions ont atteint le fond. Les bureaux ne vont pas disparaître, mais tout sera axé sur l’accessibilité, la durabilité et la flexibilité. Il s’agira de sélectionner les actions d’acteurs qui misent sur ces aspects et procèdent activement à une rotation des actifs ou à la vente de vieux bâtiments pour investir dans de nouveaux. » À l’instar des bureaux, les magasins et les centres commerciaux ne disparaîtront pas non plus, estime la gérante.
« Le modèle ‘omnicanal’, soit la combinaison de magasins physiques et d’e-commerce, sera particulièrement prisée. Nous évitons les acteurs dont le taux d’endettement est trop élevé, car ils seront contraints de vendre des biens immobiliers, or il reste à voir à quels prix cela se produira. »