Les États-Unis sont le plus ancien marché et, de loin, le plus développé pour les investissements indirects dans l’immobilier, avec des types de biens très différents. Et pourtant, les investisseurs européens sont rares à s’exposer directement aux fonds immobiliers américains.
Le marché américain des investissements indirects dans l’immobilier (par le biais des Real Estate Investment Trust,ou REIT) est le plus important en termes de capitalisation boursière et de part de marché (environ 50 %), explique Ronald van Genderen, analyste chez Morningstar. L’Asie (32 %) et l’Europe (18 %) suivent loin derrière.
Les REIT ont été lancés et négociés pour la première fois aux États-Unis en 1960. Depuis, le marché nord-américain a mûri et est aujourd’hui le plus développé au monde. Les investisseurs peuvent y trouver une grande diversité de REIT qui offrent une exposition à l’immobilier résidentiel, logistique, mais aussi aux hôtels et aux centres commerciaux. L’immobilier plus spécialisé (self-stockage, centres de données ou encore hôpitaux) est aussi facilement accessible par le biais de ces fonds.
Surperformance
Investir dans l’immobilier américain est une stratégie gagnante sur le long terme. À 5 ou 10 ans, le FTSE EPRA Nareit United States bat facilement tous les autres indices nationaux ou régionaux de la planète.
Et pourtant, les investisseurs européens ne montrent que peu d’intérêt pour les fonds investissant indirectement dans l’immobilier américain. La catégorie Morningstar des actions immobilières indirectes d’Amérique du Nord ne compte que 2 milliards d’euros d’encours, contre 30 milliards d’euros pour les fonds axés sur le monde et même 8 milliards d’euros pour ceux d’Europe et 11 milliards d’euros pour les fonds britanniques.
Les investisseurs européens préfèrent donc clairement s’exposer à l’immobilier indirect via des fonds immobiliers ciblant l’ensemble de la planète. Les valeurs américaines représentent la moitié environ des portefeuilles mondiaux – et pourtant, quand ils doivent choisir un pays spécifique, les investisseurs boudent cet énorme marché.
Sur la base du rendement au premier semestre 2019, le fonds Neuberger Berman US Real Estate Securities occupe la première place du classement des fonds immobiliers américains (proposant au moins une catégorie d’actions sans commission de distribution aux Pays-Bas).
Un tandem à la barre depuis 2006
Sur les cinq premiers fonds de la catégorie, deux adoptent une gestion active – c’est le cas du numéro un, géré par un duo expérimenté composé de Steve S. Shigekawa et Brian C. Jones. Ce tandem dirige le fonds depuis son lancement en 2006 et investit dans un portefeuille concentré comptant environ 35 valeurs. Avec plus de 8 % des parts, American Tower est de loin la plus importante position – un choix judicieux à en juger par l’envolée de 52 % de l’action entre janvier et août 2019. SBA Communication (+69 % ) et Equinix (+66 %) ont eux aussi notamment permis au fonds de prendre la tête du classement.
La deuxième place revient à l’ETF Invesco Real Estate S&P US Select Sector UCITS, l’un des trois fonds indiciels du classement. Cet ETF synthétique suit l’indice S&P Select Sector Capped 20% Real Estate Total Return (Net), un indice qui offre une exposition au segment immobilier du S&P 500. Avec une trentaine de titres, le portefeuille est très compact.
