Bien que l’intérêt des investisseurs se déplace de l’immobilier national vers l’immobilier mondial, la quantité de fonds immobiliers mondiaux non cotés reste limitée. Cependant, il existe encore des opportunités pour les investisseurs qui souhaitent entrer dans cette catégorie.
Tel est ce qu’écrivait Peter Hobbs, responsable des marchés privés de la société de conseil Bfinance, dans un rapport publié récemment.
« Pendant un certain temps, on a observé un biais domestique chez les investisseurs immobiliers, mais aujourd’hui, il est de plus en plus question de diversification internationale », signale-t-il. Au cours du premier semestre 2018, le cabinet de conseil a assisté divers investisseurs dans leur recherche d’opportunités d’investissement dans l’immobilier et, malgré la divergence des demandes spécifiques, a noté un thème central : chacun avait un mandat international. Hobbs : « La plupart des investisseurs voulaient utiliser leur capital en dehors de leur marché national. »
Selon le responsable des marchés privés, une augmentation de la demande en immobilier international se produit principalement en fin de cycle, lorsque l’immobilier national devient plus cher. « Dans le passé, cela ne s’est pas toujours bien terminé », ajoute Hobbs en faisant allusion au mauvais timing des investisseurs immobiliers internationaux, comme pour les investissements dans l’immobilier japonais et suédois à la fin des années 1980. « L’actuel signal de surchauffe indique-t-il une répétition de l’histoire ? »
Leçons du passé
En réponse à cette question, Hobbs souligne que malgré l’augmentation des risques des stratégies immobilières, les caractéristiques de diversification sont désormais meilleures qu’auparavant et qu’en outre, la corrélation entre les différentes régions immobilières n’est pas aussi élevée que sur les marchés d’actions et d’obligations. « De plus, le secteur a tiré des leçons du passé. Les risques sont mieux connus, la transparence et la surveillance du marché se sont améliorées et les niveaux de levier sont plus bas. »
Bien que, selon Hobbs, une vision plus mondiale du marché immobilier soit justifiée, il constate en même temps que l’offre ne va pas en ce sens. « La quantité n’a augmenté que modestement ces dernières années, et encore principalement grâce au modèle ‘fonds de fonds’, dans lequel certains fonds ou gestionnaires de fonds ont pris des positions directes en actifs, souvent en étroite collaboration avec un groupe de partenaires opérationnels. Cependant, il ne reste dans l’ensemble pas grand-chose en termes d’offre. »
L’immobilier coté est une option pour les investisseurs qui désirent néanmoins investir dans l’immobilier mais, selon Hobbs, il existe aussi d’autres possibilités. Il indique 3 options :
1. Combiner
De plus en plus souvent, les gestionnaires de fonds sont spécialisés dans plusieurs régions simultanément, ce qui n’était pas le cas auparavant. « Ceci offre aux investisseurs la possibilité de combiner différents fonds régionaux d’un seul gestionnaire. De nombreux gestionnaires de fonds Core américains ont un produit similaire en Europe et, plus récemment, en Asie. » Toutefois, Hobbs conseille aux investisseurs d’évaluer individuellement les fonds sous-jacents : s’agit-il d’un choix approprié par rapport aux fonds concurrents ? »
2. Mandat mondial
Un mandat sur mesure est entièrement adapté aux souhaits de l’investisseur. Hobbs : « Mais le grand inconvénient est leur échelle, car la plupart des gestionnaires n’établissent pas de mandat pour moins de 100 millions de dollars, ainsi que leur capacité limitée à se diversifier : même un mandat de 100 millions de dollars est peu susceptible de générer une exposition mondiale et sera concentré sur un petit nombre d’actifs. »
3. Fonds mondiaux
Il existe quelques fonds mondiaux dans l’immobilier non coté. « Que ce soit directement ou par l’intermédiaire d’un fonds de fonds, il existe un nombre limité de fonds mondiaux en dehors des fonds basés en Allemagne. »