"Pénurie mondiale de logements de qualité"

Le gestionnaire américain PGIM Real Estate estime que le secteur immobilier présente actuellement un niveau d’entrée jugé attractif au niveau global. Rick J. Romano privilégie les bâtiments industriels et résidentiels, et reste à l’écart des bureaux et des actifs liés à la technologie. 

« Après deux excellentes années, l’immobilier coté subit un début d’année moins favorable en raison des tensions géopolitiques et de la hausse attendue des rendements obligataires », souligne Rick J. Romano (Responsable de l’immobilier au niveau global chez PGIM Real Estate). PGIM est encore relativement peu connu en Belgique, mais le groupe américain figure parmi les plus importants gestionnaires au monde, avec des encours qui dépassent les 1.500 milliards de dollars. 

« Historiquement, la hausse des prix a été souvent favorable aux performances des groupes immobiliers cotés, qui disposent souvent de mécanismes d’indexation des loyers ». Il pointe également que le secteur utilise relativement peu de main d’œuvre, et est donc moins touché par les problématiques liées à la hausse des salaires. « Dès lors, le mouvement de vente depuis le début de l’année offre aujourd’hui un point d’entrée attractif aux investisseurs ». 

Meilleures opportunités

Rick J. Romano gère le fonds PGIM Global Select Real Estate Securities, un produit commercialisé sur le marché belge destiné aux institutionnels et aux particuliers dans les banques privées. Avec une performance annualisée de 9,2% durant la dernière décennie et une notation quatre étoiles chez Morningstar, ce fonds fait actuellement partie des meilleurs produits investissant globalement sur l’immobilier coté. 

Le portefeuille comprend 40 à 50 valeurs, avec une répartition géographique qui va grosso modo respecter celle de son indice de référence (2% au-dessus ou en dessous du poids dans le benchmark). Le poids de l’Amérique du Nord va donc être prépondérant avec 64% des actifs sous gestion, le solde se répartissant entre l’Europe (9%), l’Asie (10%), le Japon (10%) et le Royaume-Uni (6%).

Bureaux

« Nous ne voulons pas créer de biais régional dans notre stratégie et privilégions les meilleures idées à partir d’un univers d’investissement qui comprend environ 200 sociétés. Les différences de performance entre les régions proviennent souvent de facteurs qui n’ont rien à voir avec le marché immobilier, comme par exemple des événements géopolitiques, ou des politiques monétaires différentes ». 

Ce sera donc au niveau de la répartition entre les secteurs et sous-secteurs du marché immobilier que la surperformance va être réalisée. « Nous sommes très tactiques dans cette allocation sectorielle. Un segment que nous sous-pondérons est l’immobilier de bureaux, qui est fortement impacté par la tendance au télétravail ». Il souligne également que ce segment fait aujourd’hui face à des contraintes importantes en termes de durabilité, qui va nécessiter des investissements importants sur l’ensemble du stock immobilier existant. 

Il souligne également être sous-pondéré sur les segments liés à la technologie, comme les centres de données ou les antennes de télécommunication en raison de leur valorisation élevée. « Les coûts de construction pour ces actifs sous également en train d’exploser, ce qui nous rend plus prudent quant aux perspectives à court terme ». 

Entrepôts et résidentiel

A l’inverse, le portefeuille est surpondéré sur des thématiques comme les bâtiments industriels (entrepôts, logistique, stockage) ou l’immobilier résidentiel. « L’immobilier industriel continue de bénéficier de la disruption des distributeurs traditionnels au profit du commerce en ligne. Le besoin d’avoir des bâtiments logistiques proches des centres urbains reste une tendance lourde. Ce segment voit ses loyers augmenter de plus de 10% dans plusieurs régions du monde ». 

Au niveau de l’immobilier résidentiel, il souligne qu’il existe un déficit mondial dans les habitations à prix attractifs. « C’est une vérité que nous retrouvons dans toutes les régions du monde. Nous privilégions les marchés où les régulateurs ne limitent pas la hausse des loyers. En Europe, nous préférons ainsi les noms scandinaves, et sous-pondérons le secteur résidentiel allemand ». Sur le marché belge, il apprécie notamment des groupes comme Aedifica ou WDP, qui correspondent aux grandes thématiques mises en place au niveau de son portefeuille. 

Gestion privée

Un autre atout de PGIM Global Select Real Estate Securities est la proximité des gestionnaires avec les équipes s’occupant du marché non coté chez PGM Real Estate. « Les tendances observées dans la partie non cotée (qui représente environ 95% du marché immobilier) vont avoir un impact sur l’évolution de l’activité et des cours pour les sociétés cotées.». Avoir un pied dans le non coté permet clairement de pouvoir anticiper les variations sous-jacentes du marché (notamment au niveau des loyers et des rendements) ou l’évolution future des valorisations. « Il s’agit clairement d’un facteur de différenciation par rapport aux concurrents ». 

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