Alors que d’autres parties des marchés financiers se portent relativement bien après le précédent revers, la grande reprise de l’immobilier mondial se fait toujours attendre. Des sous-secteurs tels que l’immobilier commercial constituent un boulet pour la catégorie, qui présente une grande diversité. Cette dispersion offre des opportunités intéressantes au sein des régions et secteurs, notamment dans les entrepôts frigorifiques, les logements abordables et les gaming-REITs.
Après les sept premiers mois, l’immobilier mondial est en baisse de 23 %, ainsi que le montre le rendement du FTSE EPRA Nareit Developed Index, un indice qui suit la performance de sociétés immobilières cotées et de REITs (Real Estate Investment Trusts).
Une reprise s’est cependant produite dans la catégorie : après une baisse de 42 % entre la mi-février et la mi-mars, nous avons assisté à une augmentation de 27 % au cours des quatre mois suivants.
Au bout du compte, il y a cependant toujours une perte importante par rapport à d’autres catégories d’investissement. Par exemple, au bout de sept mois, les smallcaps mondiales ont perdu ‘seulement’ 14 %, les pays émergents 6 % et les actions européennes 14 %. Les actions mondiales et américaines sont même en voie de redressement, avec des pertes de respectivement 6 % et 2 %.
Activités sociales
L’équipe immobilière de PGIM attribue l’absence de reprise complète dans le secteur immobilier au sentiment général du marché en raison d’une deuxième vague d’épidémies de coronavirus, de nouveaux confinements, d’un manque de solides mesures de relance supplémentaires et de l’incertitude quant aux élections américaines.
En outre, selon les investisseurs, les REITs mondiaux en sell-off ont été plus touchés que lors des cycles précédents en raison de la fermeture de l’immobilier destiné à des activités sociales dans la plupart des régions du monde. « Et l’immobilier qui est normalement considéré comme défensif, tels que les espaces de logement avec assistance de vie, ont également été touchés cette fois-ci », ont déclaré les investisseurs dans une récente vision de marché.
Outre les faillites déjà prononcées de locataires de magasins et les fermetures de points de vente, ils s’attendent à d’autres faillites à mesure que la pandémie persiste. « Les centres commerciaux régionaux auront bientôt beaucoup d’espace vacant à louer et ce, en pleine récession durant laquelle l’e-commerce génère une importante disruption. »
Dispersion
Pieter Laan, Head of external manager selection chez IBS, souligne que si un certain nombre de sous-secteurs de l’immobilier ont connu des moments très difficiles en raison du confinement, d’autres ont au contraire bénéficié des mesures prises. La dispersion au sein de la catégorie d’investissement est élevée.
Les sous-secteurs problématiques mentionnés aussi bien par Laan d’IBS que par les investisseurs immobiliers de PGIM sont les hôtels, les restaurants, les magasins, les centres commerciaux, mais aussi les bureaux, en raison de la moindre fréquentation (ou occupation, dans le cas des bureaux) de ce type d’immobilier.
Laan : « Le nombre de transactions est en baisse et si cette situation se prolonge, cela affectera également la valeur des biens. Les bureaux sont logiquement sous pression maintenant que le personnel de nombreuses entreprises est obligé de faire du télétravail et que cela s’avère parfaitement possible. Les vacances sont annulées, les voyages d’affaires sont au plus bas, ce qui fait que les hôtels sont durement touchés. Le high street retail et les centres commerciaux sont sous pression depuis un certain temps déjà en raison de l’augmentation des achats en ligne, une tendance que le confinement actuel a accélérée. »
Opportunités
Cependant, les opportunités qu’offre également l’immobilier ne doivent pas être ignorées, estime Laan. Dans une réaction complémentaire adressée à Fondsnieuws, les investisseurs immobiliers de PGIM soulignent également que si les REITs mondiaux ne se négocient qu’avec une légère décote par rapport à la valeur intrinsèque, il existe une dispersion importante au sein des régions et des secteurs, qui, selon eux, offre des opportunités intéressantes.
Pour son PGIM Global Select Real Estate Fund, la société de fonds opte actuellement pour un équilibre entre des entreprises dont les fondamentaux devraient bénéficier de l’environnement actuel (ou être moins affectés par celui-ci) et des opportunités de valeur dans les types d’immobilier les plus affectés par l’environnement actuel.
« En conséquence, sur la base des fondamentaux et de la valorisation, nous sommes surpondérés dans la ‹last mile industry›, les entrepôts frigorifiques et les logements abordables et à prix moyen au niveau mondial », expliquent les gestionnaires du fonds. « Sur la base de la valorisation et de la qualité de crédit tant des locataires que des REITs, nous sommes également surpondérés dans les gaming-REITs.
Selon les investisseurs, il existe également encore quelques opportunités sélectives de net leasing dans les secteurs des soins de santé, de l’hôtellerie et de la restauration. « Géographiquement, nous surpondérons le Japon, l’Allemagne et l’Espagne sur la base d’une valorisation relative. Nous restons sous-pondérés dans les magasins et les bureaux au niveau mondial, car la technologie perturbe ces modèles commerciaux de manière séculière. »
Laan voit des opportunités dans les sociétés immobilières qui se concentrent sur la distribution, les centres de données et les tours de communication. « Le décollage des achats en ligne a entraîné une forte augmentation de la demande de centres de distribution et d’autres biens immobiliers logistiques. Une autre tendance qui se développe fortement est l’utilisation du trafic et du stockage de données, en raison de l’augmentation du télétravail ainsi que de la collaboration et de la concertation en ligne. »
En tant que sous-secteur intéressant, le Head of external manager selection cite également les tours de télécommunication. « Grâce à la forte augmentation du trafic de données et à l’avènement de la technologie 5G, les propriétaires de ces tours sont en bonne position pour poursuivre leur croissance. »
Active share élevée
Au début de l’année, IBS a sélectionné pour ses clients fiduciaires le PGIM Global Select Real Estate Fund en raison de la combinaison d’analyses d’entreprise bottom-up et d’une recherche top-down sur les tendances séculaires et cycliques. L’équipe de dix personnes investit de manière concentrée, explique Laan. « Dans 30 à 45 actions. L’active share est généralement d’environ 75 %, ce qui fait qu’ils s’écartent sensiblement de l’indice immobilier mondial par rapport auquel ils mesurent leurs performances. »
Le dernier rapport de marché de l’équipe jusqu’à la fin juillet montre que depuis le début de l’année, le fonds a réalisé un rendement de -8 % (en euros), alors que l’indice affiche une perte d’un peu plus de 23 %. En d’autres termes : un alpha de plus de 15 %.