Le fonds Global Cities de Schroders (ISIN : LU0638090042) se propose d’investir dans les grandes tendances liées aux développements urbains qui vont intervenir durant les prochaines décennies.
Depuis 2014, Schroders propose aux investisseurs un fonds exposé sur les perspectives des grandes mégalopoles du XXIème siècle. Schroders ISF – Global Cities sort d’une excellente année en 2019, qui aura vu son cours grimper de plus de 30%. Les actifs sous gestion dépassent aujourd’hui 370 millions de dollars pour le fonds UCITS (plus d’1,5 milliard de dollars pour l’ensemble de la stratégie), avec un positionnement qui privilégie les moyennes capitalisations et les actions nord-américaines (près de 60% des actifs sous gestion).
Deux problèmes
« D’ici 2035, 65% des habitants de notre planète vivront dans de grands centres urbains, avec un nombre important de mégalopoles appelées à devenir dominantes en Asie, et plus particulièrement en Chine », constate Hugo Machin (co-gestionnaire principal du fonds). A l’inverse, il souligne que d’autres zones sont plutôt en déclin, comme certaines villes industrielles aux Etats-Unis ou celles situées dans les anciennes régions minières dans le Nord de l’Europe. « D’autres villes bénéficient de la proximité de grands centres urbains, comme la région de Seattle/Portland qui voit sa population augmenter en raison d’un flux régulier de nouveaux arrivants qui déménagent de zones très encombrées comme San Francisco ou Los Angeles ».
« Dans la pratique, nous visons des sociétés immobilières qui sont exposées à ces zones de fortes croissance, susceptibles d’attirer les investisseurs durant la prochaine décennie ». Plus particulièrement, il pointe certains facteurs attractifs comme les infrastructures, la présente d’universités, le réseau de transport (« un facteur critique pour le succès d’une grande ville ») ou encore la présence de data centers. « Nous pensons que les capitaux vont continuer de se concentrer dans certaines zones particulièrement vibrantes ».
Liquidités
Une des principales positions dans le fonds est aujourd’hui Alexandria REIT, une société immobilière américaine spécialisée dans la location de bureaux et de laboratoires dans les grands centres urbains aux Etats-Unis, avec des locataires qui sont principalement des groupes technologiques (Google) ou pharmaceutiques (Pfizer, Eli Lilly, Glaxosmithkline).
« Cette société illustre parfaitement le type d’exposition que nous recherchons. Après avoir commencé à se développer dans la région de Boston entre des universités prestigieuses telles que le MIT ou Harvard, le groupe a répliqué ce modèle dans les autres grands centres universitaires du pays (San Francisco, San José, New York)».
Au niveau sectoriel, la stratégie du fonds s’est progressivement retirée des grands centres commerciaux, pour privilégier l’immobilier industriel et les opérateurs de zones résidentielles pour personnes âgées. « Les centres commerciaux sont souvent le reflet d’une vie dans les villes plus régionales que dans les grandes mégalopoles ». Il va donc largement éviter les grands groupes européens et américains exposés sur ce segment du marché.
Prudence chinoise
Enfin, Schroders ISF – Global Cities est aujourd’hui exposé à hauteur de 15% sur le Royaume-Uni et l’Europe. « En dehors de Paris et de Londres, les perspectives de croissance des grands centres urbains sont toutefois pauvres, et il est donc peu probable que nous renforcions notre exposition dans le futur ».