Réaliser des investissements immobiliers socialement responsables et donner aux bâtiments une nouvelle affectation toute en respectant leurs origines : telle est la mission de Triginta. La faiblesse actuelle des taux d’intérêt pousse de nombreux investisseurs (très) fortunés à se mettre en quête d’investissements immobiliers durables, un portefeuille classique en 60/40 n’offrant plus un rendement et une décorrélation suffisants.
C’est ce qui ressort d’un entretien avec Geert Wellens, partenaire et fondateur du Triginta Real Estate Fund, créé il y a environ trois ans. Cet acteur privé développe et réaffecte des biens immobiliers religieux, investit dans des infrastructures (de soins) d’utilité publique et durables et conclut des partenariats public-privé.
Wellens est fort d’une longue histoire dans le secteur immobilier et financier.
« À l’époque, j’ai débuté ma carrière chez Immotrends, et mon intérêt pour l’immobilier s’est ainsi accru. Chez Triginta cependant, nous ne sommes pas un promoteur immobilier traditionnel, qui construit des bâtiments le plus vite possible en vue de les vendre. Nous visons une combinaison de rendement financier et social. »
Une alternative au taux fixe
La faiblesse actuelle des taux d’intérêt pousse de nombreux investisseurs institutionnels et particuliers (très) fortunés à chercher des alternatives à l’allocation classique d’actifs 60/40 dans leur portefeuille. Le taux d’intérêt des obligations d’État à long terme est négatif, mais ceci présente, selon Wellens, des opportunités pour une partie comme Triginta : « Avec un taux d’intérêt de 5 pour cent, il aurait été plus difficile de développer Triginta. Nous visons un rendement décent et une plus‑value sociale ; nous visons un TRI de plus de 6 pour cent. »
Trois segments
Wellens précise que Triginta développe principalement trois activités. La première est la réaffectation de biens immobiliers religieux. Selon lui, ces biens sont, pour une grande part, désaffectés. Les congrégations et autres institutions religieuses ont investi dans la brique une grande part de leur patrimoine et ont donc à présent du mal à le monétiser.
« Nous pouvons leur apporter une solution. Nous pouvons, dans le respect de la spécificité du bien, lui chercher une nouvelle affectation, par exemple dans le secteur des soins. »
Dans le deuxième segment d’activité de Triginta, l’entreprise recherche des solutions alternatives de financement et de développement de biens immobiliers de santé. « Les hôpitaux seront totalement différents dans le futur ; beaucoup plus légers, ils fonctionneront à plus petite échelle et offriront des soins bien plus personnalisés. Le financement de tels biens immobiliers constitue néanmoins un défi, auquel nous pouvons apporter une solution.
Nous contribuons au développement des infrastructures de santé du futur. En Belgique, les soins de santé se portent très bien, mais leur abordabilité est sous pression. Le modèle commercial doit changer afin de maintenir ce niveau élevé. Nous pensons que les acteurs privés ont une plus-value à apporter à cet égard. »
Le fonds VIPA (fonds flamand d’infrastructure affectée aux matières personnalisables) soutient et accompagne la réalisation d’infrastructures de soins et de bien-être abordables, qualitatives et durables. Triginta peut utiliser son expertise à cet égard et collaborer avec les autorités en vue de développer ces infrastructures.
En troisième lieu, Triginta conclut des partenariats public-privé afin de développer toutes sortes d’infrastructures d’utilité publique. Il peut s’agir de piscines, de bibliothèques, etc.
« Nous adoptons, dans notre portefeuille, une approche ‘buy and hold’ pour le long terme. Nous ne nous engageons ainsi qu’avec des contreparties fiables et solvables », indique Wellens.
Gouvernance
Dès sa création il y a trois ans, Triginta a reçu environ 60 millions d’euros de la part de familles fortunées et d’investisseurs institutionnels. Son équipe opérationnelle compte une quinzaine de personnes sous la direction du CEO Jan Lambertyn, issu du barreau et du secteur immobilier.
Le fonds possède aujourd’hui la forme juridique d’un fonds d’investissement alternatif. Son conseil d’administration se compose des neuf principaux investisseurs et de Geert Wellens lui-même.
Il possède également un comité d’investissement, composé d’anciens du secteur immobilier qui fournissent des recommandations techniques, juridiques et financières.
Du point de vue géographique, une vingtaine de projets sont actuellement en cours de développement, majoritairement en Flandre ; depuis peu, un développement immobilier est également en cours juste après la frontière néerlandaise, dans les provinces du Brabant‑Septentrional et du Limbourg. Des projets en Wallonie sont également envisagés.
« Nous allons prochainement pouvoir organiser une nouvelle levée de fonds pour financer des projets futurs. À terme, nous pourrions même entrer en bourse, mais nous n’en sommes pas encore là », conclut Wellens.
À propos de Triginta
- Taille du fonds : 60 millions d’euros
- Forme juridique : FIA
- Ticket d’entrée minimum 1re levée de fonds : 500 000 EUR
- 47 investisseurs
- 20 projets