Naar aanleiding van een eerdere column bereikte mij de vraag hoe sterk de relatie tussen huizenprijzen en rente is.
In die column “Huizenprijzen: alles is relatief” toonde ik dat de huizenprijzen in de VS harder zijn gestegen dan in Nederland en sprak het vermoeden uit dat de rente de dominante variabele voor de prijzen is. Nu de vraag of er iets ‘hards’ over die relatie gezegd kan worden?
De ultieme correlatie vinden, is niet gelukt! Geen echte verrassing, want in de financiële wereld wordt het gedrag van de consument nu eenmaal ook beïnvloed door emoties, verwachtingen, horizon en nog zo wat. Daar komt bij dat een betrouwbare langere reeks van hypotheekrente tarieven niet beschikbaar is.
Onderstaand twee grafieken die de relatie tussen rente en huizenprijzen illustreren.
Met een annuïteit wordt voor de huizenkoper de rente vertaald in een maandlast. Dat bedrag is de gehele rentevaste periode gelijk en bestaat uit rente en aflossing waarbij de aflossingscomponent in de loop van de tijd steeds groter wordt. Uitgangspunt is een 30-jarige hypotheek van 100.000 euro, voor 100 procent van de taxatiewaarde, met een rentevaste periode van 10 jaar.
De grafiek laat zien dat hoe lager de rente, hoe lager de maandelijkse last. Bijkomend voordeel van een lage rente is dat het deel van de annuïteit dat gebruikt wordt voor de aflossing groter is. Bij een rente van 3,5 procent is na 10 jaar 22,5 procent afgelost, bij een rente van 1,5 procent is dat 28,5 procent. Prettig als na 10 jaar de rente opnieuw wordt vastgesteld. In de tweede grafiek worden de annuïteit en de huizenprijzen gekoppeld. Het is geen één op één relatie maar overtuigend is het wel.
Een nog niet genoemd aspect is de invloed van de overheid op de prijsontwikkeling. Denk aan de beperking van de aftrekbaarheid van de rente, de mogelijkheid om belastingvrij geld aan huizen-kopende kinderen te geven, de ‘jubelton, en regels voor het verstrekken van hypotheken. Bij dat laatste punt speelt het Nibud, Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting, een belangrijke rol.
Het Nibud stelt richtlijnen op over de maximale financieringslastpercentages op basis van inkomens en rentestanden en houdt daarbij ook, deels, rekening met de aftrekbaarheid van de rente. De uitkomst is een factor waarmee het inkomen moet worden vermenigvuldigd om de maximale hypotheek te berekenen. Bij een lagere rente is deze factor hoger, maar stijgt minder dan op basis van de daling van de annuïteit verwacht zou mogen worden. Het is alsof het Nibud een stukje voorzichtigheid inbouwt.
Dirk de Jong is financial markets consultant. Eerder was hij directievoorzitter van HSBC Investment Bank.
