Door hun gegroeide budget hebben tweeverdieners in een paar jaar tijd andere kopers van de markt gedrukt.
Op de huizenmarkt gebruiken kopers doorgaans hun maximale ruimte. Als die toeneemt, dan gaan de prijzen omhoog. Het gebeurt ook op de aandelenbeurs. Als grote aantallen nieuwe beleggers besluiten om technologie-aandelen te kopen, dan stijgen en stijgen de koersen daarvan en hebben de fundamentele beleggers het nakijken. Het dominante cohort bepaalt de spelregels.
Na de financiële crisis van 2008 kwamen ook de huizenprijzen onder druk te staan. “Onder water staan” werd een bekend begrip. De vrees werd zelfs dat het Nationaal Hypotheek Garantiefonds in de problemen zou komen. De diagnose was dat er veel te gemakkelijk hypotheken waren verstrekt. Er waren weliswaar nog geen problemen, maar ingrijpen werd noodzakelijk geacht. Regeren is immers vooruitzien.
In de jaren 2009-2011 werden de leenregels aangescherpt en werd het toezicht zo streng, dat banken er niet meer van af durfden te wijken. De wijziging met de grootste impact, was de zeer forse reductie bij tweeverdieners van het meetellen van het inkomen van de minst verdiende partner. In veel gevallen ging dat terug naar 33 procent. Het gehele pakket aan maatregelen heeft de leencapaciteit tussen 2008 en 2015 met gemiddeld 17 procent gereduceerd.
Ongelukkige timing
In het licht van de situatie op de woningmarkt had de ‘timing’ van dit beleid niet ongelukkiger kunnen zijn. De in 2009 ingezette daling van de huizenprijzen versnelde en de prijzen daalden tot en met 2013. Vooral door de in dat jaar ingezette daling van de hypotheekrente kwam het herstel op gang. De verlaging van de overdrachtsbelasting naar 2 procent in 2012 hielp daar ook bij.
In 2018 versnelde de stijging van de huizenprijzen, terwijl de rentedaling vertraagde en de toename van de hypotheekruimte dus afnam. Behalve voor de tweeverdieners, want vanaf 2016 is het percentage van het inkomen van de minst verdiende partner dat meetelt in stapjes verhoogd van 33 procent naar 90 procent. Als de inkomens van tweeverdieners zich verhouden als 100 tot 80, dan kan hun hypotheek budget van 2015 tot 2021 zo maar gestegen zijn van 127 naar 172, een toename van 35 procent.
Meer dan de helft van de huizenkopers is jonger dan 35 jaar. Het aandeel tweeverdieners is onbekend maar vermoedelijk groot. Daarnaast is het zo dat als de media schrijven over hoe moeilijk het is om een koopwoning te vinden het bijna altijd gaat over éénverdieners. En de jubelton - of bij tweeverdieners de duo-jubelton” maakt het gat nog groter. Alles bij elkaar genomen alle aanleiding om te vermoeden dat de groei van het budget van de tweeverdieners de onvermoede aanjager van de prijzen is geweest.
Dirk de Jong is financial markets consultant. Eerder was hij directievoorzitter van HSBC Investment Bank.