De Europese markt voor vastgoedfinanciering is vastgelopen. De kredietbehoefte van de eigenaren van commercieel vastgoed overtreft het aanbod ruimschoots.
Zelfs tegen hoge tarieven lijkt er geen evenwicht tot stand te kunnen komen tussen vraag en aanbod.
Onzekerheid
De oorsprong van deze zogeheten funding gap ligt in 2007 toen de speculatieve opwaartse spiraal in vastgoedprijzen en (gesecuritiseerde) hypothecaire financiering abrupt tot stilstand kwam als gevolg van de falende Amerikaanse zakenbanken Bear Stearns en Lehman Brothers.
Om een verdere verslechtering van de economische omstandigheden te voorkomen, hebben overheden middels kapitaalinjecties en andere stimuleringsmaatregelen ingegrepen. Dit alles heeft geleid tot oplopende begrotingstekorten (en een eurocrisis) die de onzekerheid op de financiële markten uiteindelijk nog verder heeft doen oplopen. Deze onzekerheid heeft zich vertaald in hoge funding-kosten voor banken.
Banken
De toezichthouders reageerden met strengere eisen. Het resulterende Basel III-akkoord stelt dat vastgoedfinanciering in de hoogste risico categorie valt. In de praktijk betekent dit dat banken relatief veel risicodragend vermogen achter de hand moeten houden om vastgoedleningen op de balans te houden.
De strengere regulering, dalende vastgoedprijzen en hogere funding-kosten hebben ertoe geleid dat banken aanzienlijk minder dan voorheen bereid zijn om actief te zijn op de markt voor vastgoedfinanciering. Sommige banken trekken zich terug uit de markt, andere banken volgen een retrenchment-strategie: nieuwe leningen worden nauwelijks verstrekt en bestaande leningen worden in stand gehouden zolang de rente betaald wordt.
Veel banken laten oogluikend toe dat kredietnemers niet langer voldoen aan kredietafspraken (convenanten) omdat uitwinning van leningen riskant is. Dit zou immers een versnelling van de neerwaartse tendens in vastgoedprijzen kunnen leiden en zodoende voor nog grotere verliezen op de kredietportefeuille kunnen zorgen.
Banken die deze delay and pray-strategie volgen, hopen dat betere tijden uiteindelijk zullen komen zodat zij zonder kleerscheuren de omvangrijke vastgoedkredietportefeuille kunnen afwikkelen.
Alternatieve financiering
De behoefte aan (her)financiering van commercieel vastgoed is echter structureel groter dan het door banken teruggeschaalde aanbod. Dit leidt tot een opwaartse druk op de marges. Volgens Cushman & Wakefield zijn deze opgelopen van circa 1 procent in 2007 tot gemiddeld 3,4 procent nu.
In de grootste Europese markt voor vastgoedfinanciering, het Verenigd Koninkrijk, heeft dit geleid tot de opkomst van alternatieve financiers zoals pensioenfondsen, verzekeraars en gespecialiseerde beleggingsfondsen die de plaats van de banken innemen.
Zij kunnen dit met name doen omdat de toezichthouder in hun geval minder strengere kapitaaleisen stelt voor het houden van vastgoedleningen. In Nederland lijkt deze trend zich veel minder duidelijk af te tekenen. Wellicht biedt dit kansen voor institutionele beleggers die alternatieve, hoogrentende vastrentende beleggingen zoeken.
Fred Huibers is directeur van VBA beleggingsprofessionals. Hij schrijft deze column op persoonlijke titel.