Toen vorig jaar zomer de eerste cijfers van stagnerende woningprijzen binnen sijpelden, haasten experts zich om de langverwachte top van de markt aan te kondigen. Na jaren van prijsstijgingen ‘zat dit er toch echt aan te komen’. ‘Bubbels waren zo oud als de tulpenmanie, etc. etc.’
In krant en kroeg werd het blik aan calvinistische wijsheden helemaal leeggeschud. De conclusie luidde ieder geval: wie net een huis had gekocht, had te veel betaald. Niets bleek minder waar.
Eind vorig jaar gaf ik hier het argument dat geïnteresseerden in de woningmarkt zich niet te veel door de nominale prijzen moesten laten leiden en beter rekenschap konden geven van de reële correctie die toen al had plaatsgevonden.
Destijds moesten we ons voor de becijfering van de waardedalingen nog op indicatoren van de NVM baseren, omdat de data van het CBS altijd achter loopt op de werkelijkheid. De cijfers van het CBS zijn gebaseerd op de bij het Kadaster geregistreerde verkoopprijzen, die pas worden ingeschreven ten tijde van levering terwijl de verkoopprijs vaak een aantal maanden eerder wordt bekrachtigd.
Topkoper
Bijna een jaar na de nominale top van de woningmarkt (juli 2022), kunnen we langzaam de eerste conclusies trekken over de nominale correctie op basis van daadwerkelijke verkoopprijzen. Per april 2023, is er 6,1 procent van de nominale top af volgens de cijfers van het CBS. Bij een woningwaarde van 355.000 euro (in 2022 de NHG grens) staat dit gelijk aan een nominaal boekverlies 21.600 euro. Dat lijkt zonde geld voor de “topkoper”.
Maar laten we eens kijken naar het alternatief, namelijk in april 2023 dezelfde woning kopen voor 333.000 euro. Een starter financiert zijn woning doorgaans volledig met bankschuld. Wil je als koper iets van je leencapaciteit overhouden, dan moet je bij de bank de rente tenminste tien jaar vastleggen. In april 2023 mocht je dit voor 3,9 procent doen bij diezelfde bank, waar de tienjarige hypotheekrente in juli 2022 nog op 2,4 procent lag.
Tien jaar lang betaalt de “dipkoper” uit april 2023 dus 1,5 procent meer hypotheekrente aan de bank over de 333.000 euro. Na de Rijkssubsidie op eigenwoningbezit, blijft van deze 1,5 procent per jaar ongeveer 1,4 procent over aan additionele netto rentelasten. De contante waarde van deze afwachtende houding betreft ongeveer 34.000 euro bij een veronderstelde verdisconteringsvoet van 2,5 procent en een lineair aflosschema van 30 jaar. Dat bedrag staat gelijk aan 10 procent van de juli 2022 koopsom. Simpel gezegd: de “dipkoper” uit april 2023 betaalde weliswaar 21.000 euro minder voor zijn of haar woning, hij of zij betaalt netto 34.000 euro meer aan rentelasten. Per saldo doet de “topkoper” het dus 13.000 euro beter dan de “dipkoper”. Dit effect wordt nog groter bij een annuïteiten hypotheek, waar veel starters voor kiezen omwille van hun maandlasten.
Redenering omdraaien
We kunnen de redenering ook omdraaien. ‘All else equal’ zouden in een efficiënte woningmarkt de woningprijzen met 10 procent gedaald moeten zijn in plaats van de gerapporteerde 6,1 procent. Het zal moeten blijken of het verschil tussen de 6,1 procent daling en becijferde 10 procent komt door de vertraging in de cijfers van het CBS, maar dat lijkt op het eerste gezicht een ambitieuze verklaring.
De woningmarkt is in ieder geval geen efficiënte markt en kent vanuit overheidswege allerlei marktverstorende - maar daarmee niet per se ongewenste - effecten, zoals bijvoorbeeld de harde knip voor de vrijstelling van de overdrachtsbelasting en hypotheekrenteaftrek. In werkelijkheid is ‘all else’ dan ook niet ‘equal’. Het tekort aan woningen neemt iedere maand toe. De salarissen en daarmee de leencapaciteit van de kopers gaan hard omhoog, hetgeen een nominaal prijsopdrijvend effect heeft. Voorlopig had je als starter beter op de top van de markt je huis kunnen kopen. Dan was je geen “topkoper” maar een top koper.
Justin de Ridder is partner bij Nectar, een bedrijf dat actief is op het terrein van private markets cq vastgoed. Hij heeft een achtergrond bij ING.