Waarschijnlijk doordat mijn grootvader leraar boekhouden was, is het effect op je vermogen van rente-op-rente mij op jonge leeftijd uitgelegd. Ik vond het toen fascinerend om te leren welke invloed tijd heeft op je spaarpot.
Ook in recente voorbeelden blijven de effecten fenomenaal.
Een euro die nu gespaard wordt levert op termijn veel op, doordat de bank over de ontvangen rente ook weer rente betaalt. Echter, bij het opstellen van nieuwe hypotheekregels is geen rekening gehouden met dit principe.
Ten eerste is soms de looptijd van 30 jaar een te korte periode om af te lossen. Ook gaan de regels uit van het huidige salaris, wat niet reëel is.
Periode maakt veel uit
Het maakt enorm uit over welke periode iemand spaart om een toekomstig vermogen te verwerven. Iemand die over 30 jaar een ton gespaard wil hebben moet hiervoor maandelijks 200 euro sparen.
Echter, wanneer er over 40 jaar gespaard wordt, is er ruim 30 procent minder per maand nodig om hetzelfde bedrag te sparen. De maandlasten kunnen dus fors omlaag wanneer je langer spaart.
Wat ik zo meekrijg is dat de leencapaciteit van huishoudens ongeveer 20 procent is afgenomen doordat de regering een annuïteitenhypotheek tot norm verheft. Doordat het inkomen voor veel mensen een vast gegeven is, dalen de huizenprijzen mogelijk door de afgenomen financierbaarheid.
Wanneer jonge kopers over 40 jaar mogen aflossen kunnen de gevolgen voor de huizenmarkt beperkt worden.
Jan Modaal
Neem daarnaast een Nederlander met een modaal inkomen. Over een looptijd van dertig jaar is dit inkomen verdubbeld wanneer de lonen jaarlijks met iets meer dan de verwachte inflatie stijgen.
Dit is in lijn met de verwachting dat de inflatie zeer waarschijnlijk ongeveer twee procent bedraagt op middellange termijn. Een aflossingsschema dat wordt berekend op basis van het huidige inkomen heeft over een aantal jaren niks met de realiteit te maken.
De verhouding van inkomen ten opzichte van schulden verandert dan sterk. De schuld kan later relatief makkelijk worden afgelost wanneer het inkomen meegestegen is met de inflatie.
Kortom, bij de huidige voorstellen om de hypotheeklasten van Nederlanders te beperken, wordt er geen rekening gehouden met een elementair principe van vermogensopbouw.
Lagere maandlasten
Wanneer er over een lange periode vermogen wordt opgebouwd, kunnen de maandlasten dalen. In Nederland sparen daarnaast overigens al veel mensen verplicht voor hun pensioen.
Ook is het belangrijk rekening te houden met de inflatie en niet net te doen of het huidige prijspeil nooit meer stijgt.
Ik ben me al lang bewust van de risico’s van hoge hypotheken voor de financiële stabiliteit. Echter, collectieve zelfkastijding vanwege excessen uit het verleden vind ik tamelijk nutteloos. Waarom zouden we de crisis langer laten duren dan nodig is?
Jan Frederik Slijkerman is Senior Credit Analist bij Aegon Asset Management.