De Brexit leert weer eens dat beleggingsfondsen met een open-end structuur ongeschikt zijn voor vastgoed. In het Verenigd Koninkrijk sloten open fondsen die direct in onroerend goed beleggen hun deuren na de leave vote. Beleggers in deze fondsen konden hun bezit niet meer verkopen.
Standard Life Investments maakte twee weken na de uitslag van het Brexit-referendum bekend de inkoop van aandelen van het Standard Life UK Real Estate Fund te staken. In de dagen daarvoor maakten veel beleggers uit angst voor een recessie hun stukken te gelde.
Bedrijven speculeerden openlijk over het verplaatsen van hun hoofdkantoor van Londen naar het continent en buitenlandse investeerders gaven aan het Verenigd Koninkrijk voorlopig te mijden. De angst sloeg beleggers om het hart en zij wilden massaal hun aandeel in de Britse vastgoedmarkt verkopen.
Beleggers deden massaal hun aandelen in het Standard Life UK Real Estate Fund van de hand. Dit fonds is een open-end fonds dat direct in onroerend goed belegt en in beursgenoteerd vastgoed. Een open-end beleggingsfonds geeft extra aandelen uit als er vraag is naar het fonds en koopt aandelen in als het aanbod van zijn aandelen groter is dan de vraag. Dit laatste was het geval bij het Standard Life UK Real Estate Fund. Het fonds raakte daarom snel door zijn liquide middelen heen. Het moest stenen gaan verkopen om aan geld te komen voor de aandeleninkoop.
Het verkopen van onroerend goed heeft tijd nodig. Gedwongen verkoop is geen optie, want iedere potentiële koper is immers bekend met de situatie en de panden zouden bij verkoop maar een fractie van hun echte waarde opbrengen. Na Standard Life volgden er meer instellingen die de hekken sloten: Henderson, Columbia Threadneedle, Canada Life, M&G Investments en Aviva Investors.
Niet de eerste keer
De Brexit is niet eerste keer dat de ongeschiktheid van open-end beleggingsfondsen voor direct vastgoed wordt aangetoond. Tijdens de crisis van 2011 sloten in Duitsland ook veel onroerendgoedfondsen met een open-end structuur hun poorten.
Eind jaren 80 werd er gedurende de economische boom veel vastgoed bijgebouwd. Aan het begin van de jaren negentig kondigde zich een recessie aan. Beleggers wilden van hun vastgoedaandelen af en Rodamco kocht dagelijks eigen aandelen in tegen de intrinsieke waarde. Maar de verkopen bleven doorgaan en de bodem van de kas kwam in zicht. Robeco was in 1990 genoodzaakt om de inkoop van aandelen Rodamco te stoppen. Nooit eerder in zijn naoorlogse bestaan was Robeco afgeweken van de open-end filosofie. De klant moest te allen tijde zijn belegging liquide kunnen maken, crisis of geen crisis. Vele klanten zagen Rodamco als een rotsvaste belegging, waarvan de koers langzaam maar zeker omhoog ging. Daags na de aankondiging van de close, daalde de koers van het aandeel Rodamco met 18 procent.
Het is gek dat beleggingsinstelling en beleggers het telkens weer proberen met open-end beleggingsfondsen die in onroerend goed investeren en telkens van een koude kermis thuiskomen. Beleggers in de genoemde directe onroerendgoedfondsen zitten op de blaren. Hopelijk blijft het hierbij en behoort het open-ended beleggingsfonds in direct vastgoed nu tot het verleden. Een ezel blijft zich toch niet stoten aan dezelfde steen?
Mark Glazener is manager van het Robeco-fonds van Robeco.
Dit artikel is geen aanbeveling om financiële instrumenten te kopen of verkopen.