Ook als de coronapandemie straks voorbij is, zullen veel mensen deels vanuit huis blijven werken. Daardoor neemt de vraag naar kantoorruimte af. Maar tegelijkertijd verandert de functie van kantoren, waardoor kantoorruimte op A-locaties in trek blijft.
Dat stelt Richard Gwilliam, hoofd vastgoedonderzoek bij M&G, in gesprek met Fondsnieuws. Gwilliam vindt het nog lastig precies in te schatten hoe het ‘nieuwe normaal’ van het kantoorleven er precies uit zal zien, maar dat er meer thuisgewerkt zal worden dan voor de pandemie is wel zeker.
‘De vraag naar kantoorruimte zal daardoor afnemen, hoewel thuiswerken natuurlijk voor de pandemie ook al bestond, zeker in markten als het VK en Nederland. In 2019 werkte volgens Eurostat 37% van de Nederlandse werknemers altijd of regelmatig thuis. Thuiswerken was hier dus al semi-normaal, en nu is het helemaal normaal geworden.’
Gwilliam geeft het nieuwe hoofdkantoor van M&G in Londen, dat in 2018 in gebruik werd genomen, als voorbeeld. ‘Daar hebben we 0,8 of 0,9 bureaus per werknemer: er wordt dus al vanuit gegaan dat er altijd mensen thuiswerken. Het aantal bureaus per werknemer zal verder omlaag gaan, maar dat betekent niet per se dat er ook minder ruimte nodig is.’
Ontmoetingsplaats
De functie van het kantoor verandert namelijk steeds meer in een ontmoetingsplek in plaats van alleen een werkplek. ‘Vergaderen en met klanten afspreken gaat toch moeilijker vanuit huis, dus we zullen vooral daarvoor naar kantoor komen. Bureaus zullen daardoor worden ingeruild voor meer vergaderruimtes en andere plekken voor sociale interactie.’
Maar die bedrijven zullen kleiner kantoorlocaties waarschijnlijk opgeven. ‘De behoefte aan een grote, centrale hub bij grote bedrijven blijft, maar daarnaast zullen ze in plaats hun kleinere kantoorlocaties als flexibele schil op een aantal plekken flexibele co-working spaces gaan huren, volgens het hub and spoke model. We zien dit nu al steeds meer gebeuren.’ Bovendien zitten co-working spaces al vaak op centrale, gewilde locaties en in moderne gebouwen met goede faciliteiten.
Verouderde kantoren in buitenwijken of op locaties die niet goed met het openbaar vervoer zijn te bereiken zijn het kind van de rekening, en zullen versneld uit de gratie raken, voorspelt Gwilliam. ‘Dat geldt bijvoorbeeld voor kantoren op bijvoorbeeld bedrijfsterreinen waar nu nog vaak callcenters zitten. Dat is ook nog eens werk dat je makkelijk vanuit huis kunt doen.’
Eigenaars van dit soort kantoren lopen hierdoor het risico versneld met een stranded asset te komen zitten die ze niet voor een acceptabele prijs kunnen verkopen, waarschuwt Gilliam. ‘Zeker als de komende jaren de duurzaamheidseisen voor kantoren strenger worden, komen vastgoedeigenaren voor de keuze te staan ofwel veel geld te steken in een renovatie of die kantoren af te schrijven.’
Gwilliam raadt vastgoedbeleggers aan zich daarom nog meer dan voor de pandemie te concentreren op moderne kantoren op populaire plekken. Deze assets hebben tot dusverre ook weinig last van de crisis. ‘Mensen willen het liefst afspreken in goed geoutilleerde, moderne kantoren op centrale locaties. Als we kijken naar recente deals op bijvoorbeeld de Amsterdamse Zuidas, dan zien we dat de risico-opslagen nauwelijks zijn gestegen. De yield lag gemiddeld op 3,25% voor de crisis. Nu is dat misschien 3,4 procent.’
Minder deals
Wel is het aantal nieuwe deals drastisch gedaald. Vastgoedonderzoeker CBRE verwacht dat dit jaar voor 1,5 miljard euro minder aan kantoordeals zal worden gedaan dan in 2019, een daling van 25%.
‘Maar dat is normaal in een crisis. De onzekerheid die daarmee gepaard gaat, leidt er nu eenmaal toe dat beleggers langer de kat uit de boom kijken’, stelt Gwilliam. Toch is het gat tussen vraagprijzen en wat beleggers bereid zijn te betalen vaak wel erg groot. ‘Het is voor eigenaars moeilijk om een fors lagere prijs te accepteren, maar met name voor kantoren van lage kwaliteit is het onontkoombaar dat de waarderingen omlaag zullen gaan.’
Huurinkomsten nog op peil
Tot nu toe hebben kantoorbeleggers hun huurinkomsten nog maar beperkt zien dalen. Gwilliam: ‘Sommige huurders proberen het natuurlijk wel, maar ze zijn contractueel verplicht hun huur gewoon door te blijven betalen. Zelfs als ze hun kantoor niet kunnen gebruiken. De meeste bedrijven draaien ook gewoon door, in tegenstelling tot bijvoorbeeld hotels en veel winkels.’ Toch besluiten sommige huurders eenzijdig hun huur niet te betalen. ‘We kunnen dan besluiten naar de rechter te stappen of met ze in gesprek te gaan. Meestal kiezen we voor het tweede. Dan heb je het over huuruitstel of een kleine verlaging in combinatie met contractverlenging.’ Drie weken na het einde van het derde kwartaal was 87 procent van de huren binnen, zo blijkt uit cijfers van Cushman & Wakefield, waar dat normaalgesproken bijna 100 procent is. Toch is dat al een forse verbetering ten opzichte van het tweede kwartaal, toen het inningspercentage slechts 81 procent bedroeg. Bij M&G is volgens Gwilliam sprake van een vergelijkbaar beeld. Toch valt op korte termijn een daling van de huurinkomsten te verwachten. ‘Tot nu toe is het effect van de crisis op de economie beperkt gebleven door de steunprogramma’s van overheden. Maar als die uiteindelijk aflopen zullen meer mensen hun baan kwijtraken. Dat zal ook zijn impact hebben op kantoorvastgoed.’