De beleggingscategorie Nederlandse woninghypotheken is populair en de afgelopen jaren sterk gegroeid onder Nederlandse pensioenfondsen en verzekeraars. Het opzetten van hypotheekfondsen is over het algemeen complex en transities bij dit soort fondsen zijn minstens zo complex.
Het succesvol uitvoeren van een transitie van hypotheekfondsen vereist een gestructureerde aanpak. Het proces begint meestal met een gap-analyse, waarbij de verschillen in processen tussen de huidige en toekomstige vermogensbeheerder worden blootgelegd. Op basis van deze bevindingen wordt een nieuwe operationele inrichting ontworpen. Vervolgens wordt door een impact-analyse duidelijk welke specifieke stappen nodig zijn om de transitie soepel te laten verlopen. Dit proces is flexibel en kan worden aangepast aan de unieke omstandigheden van de betrokken partijen.
Hypotheekbeleggingen
Hypotheekbeleggingen bieden een stabiele inkomstenstroom en hebben een lage correlatie met publieke markten, wat diversificatievoordelen oplevert. De lage verliezen versterkt het gunstige rendement-risico profiel. Nederlandse hypotheken, met een illiquide karakter, passen vaak in een “buy and hold”-strategie.
Het langetermijnkarakter, de duratie, het overrendement ten opzichte van staatsobligaties en het geringe kredietrisico maken ze aantrekkelijk voor langetermijnbeleggers zoals pensioenfondsen en verzekeraars. Dankzij deze kenmerken zijn hypotheken een veelvoorkomend onderdeel geworden van de beleggingsportefeuille.
Complexiteit operationele inrichting
Bij het maken van een keuze voor de nieuwe operationele inrichting van hypotheekfondsen zijn er enkele essentiële onderwerpen die extra aandacht vereisen, met name op het gebied van administratie en het waarderingsproces.
Voor de administratie van een hypotheekbelegging is veel informatie nodig, zoals de gegevens van de hypotheekgever, de aflosvorm, het rentepercentage, de (resterende) rentevaste periode en eventuele vervroegde aflossingen. Het gaat daarnaast vaak om duizenden individuele hypothecaire leningen in hypotheekfondsen. De grote hoeveelheid aan details is niet geschikt voor administratie in de traditionele systemen van vermogensbeheerders en service providers.
Het gevolg hiervan is dat vermogensbeheerders de hypotheekbelegging in principe als een gebundelde “one-liner” (laten) administreren. De waardering vindt plaats bij de vermogensbeheerder zelf of door een gespecialiseerde service provider. Dit levert veel extra complexiteit op voor een efficiënte en robuuste operationele inrichting van een hypotheekfonds.
De administratie van de hypotheekgegevens, de communicatie met de hypotheekgevers en het innen van maandelijkse betalingen worden doorgaans uitgevoerd door een gespecialiseerde administrateurs, zoals Stater, Quion, of door het eigen hypotheekbedrijf. Deze admin levert de benodigde (look-through) data aan de vermogensbeheerder voor de waardering en rapportages. Dit creëert een extra afhankelijkheid in de keten en daarom is het belangrijk om gezamenlijke processen in te richten om de samenwerking met de admin te optimaliseren. Let er ook op dat gewenste wijzigingen in de processen vooraf goed worden afgestemd, aangezien de implementatie lastig kan zijn als deze partij niet meewerkt.
Een ander relevant en complex punt is het implementeren en uitvoeren van de waardering zelf. De combinatie van variabelen zoals verdisconteringsvoet, omgang met vervroegde aflossing of hypotheek specifieke karakteristieken zoals de meeneemregeling of overbruggingshypotheken leidt tot complexe waarderingsmodellen. Niet alle data zijn makkelijk te verzamelen en real-time beschikbaar waardoor deze zelf door de vermogensbeheerder of de admin moet worden voorbereid. Hierdoor is het uitvoeren van de waardering vaak dynamischer en complexer dan bij veel andere illiquide beleggingen.
De waarderingscomplexiteit bij hypotheken speelt ook een rol bij het vaststellen van een passende benchmark. Deze zijn slechts beperkt beschikbaar voor hypotheekbeleggingen en verschillen vaak per vermogensbeheerder. Een benchmark om het verschil in waarderingsmethodiek weg te halen als rendementsfactor, is de Dutch Residential Mortgage Index. Dit is een in eigen huis ontwikkeld waarderingsmodel en wordt inmiddels door een aantal grote pensioenfondsen en verzekeraars gebruikt. Hiermee wordt zowel de beleggingsportefeuille als de bijpassende index gewaardeerd, waardoor er geen verschillen in waardering zijn als gevolg van afwijkende waarderingsmodellen.
Deze complexiteit benadrukt hoe belangrijk een nauwkeurige voorbereiding en een goed gecoördineerde uitvoering zijn, vooral wanneer de transitie van start gaat.
Uitdagingen uitvoering transitie
Transities van hypotheekfondsen zijn een vak apart. Waarom? De inrichting bij de vermogensbeheerder waar het fonds wordt beheerd kan totaal verschillend zijn ten opzichte van de vermogensbeheerder waar het fonds wordt ondergebracht. Dit kan ook van toepassing zijn als beide partijen al hypotheekbeleggingen hebben of een hypotheekfonds beheren.
De verschillen kunnen groot zijn in de wijze van administratie, waardering, systemen en service providers van de vermogensbeheerder en het hypotheekbedrijf. Dit heeft invloed op de activiteiten in de gehele keten. Om de impact te minimaliseren en goed voorbereid te zijn, is het uitvoeren van een grondige gap-analyse essentieel voordat de operationele inrichting en transitie plaatsvindt.
Na de operationele inrichting is het niet vanzelfsprekend dat de transitie meteen kan worden uitgevoerd. Een gedegen voorbereiding is belangrijk, waarbij een goede afstemming van de timing en overdracht van de relevante werkzaamheden tussen de twee vermogensbeheerders de transitie makkelijker maken.
Veel voorkomende valkuilen en vaak onderbelichte aspecten in een transitie zijn de verschillen in opvattingen tussen de twee transitiepartijen over de samenwerking en aansturing. Daarnaast brengt een transitie veel extra (en vaak ook nieuwe) werkzaamheden met zich mee, boven op de reguliere taken, voor de betrokken afdelingen aan beide kanten. Dit kan leiden tot een tekort aan beschikbare capaciteit of focus. Daarom is het essentieel om voortdurend aandacht te besteden aan het omgaan met cultuurverschillen, uiteenlopende werkwijzen en de benodigde capaciteit binnen de betrokken afdelingen. Het inschakelen van een externe inhoudelijke projectmanager kan hierbij het verschil maken.
Gezien de complexiteit en de verschillen die bij de operationele inrichting komen kijken, is het zeker aan te raden om een aanloopperiode in te plannen voor testen en schaduwdraaien. Dit biedt de overnemende partij de tijd om vertrouwd te raken met de nieuwe processen en activiteiten.
Tot slot
Het succesvol uitvoeren van een transitie van hypotheekfondsen brengt aanzienlijke uitdagingen met zich mee en vereist zorgvuldige voorbereiding. Om onvoorziene problemen, vertragingen en extra kosten te voorkomen, is het essentieel om voldoende tijd te reserveren voor de gap- en impactanalyse, voor de ontwikkeling van de operationele inrichting en voor het grondig testen. Aandacht voor cultuurverschillen, uiteenlopende werkwijzen en benodigde capaciteit binnen betrokken afdelingen is daarbij cruciaal. De inzet van specialistische expertise kan het verschil maken voor een soepele en effectieve overgang.
Chi-Wai Lui is director bij AF Advisors. AF Advisors is deel van het expertpanel dat maandelijks een bijdrage voor Investment Officer schrijft.