Wat de vooruitzichten voor 2023 betreft, had ik een bepaald scenario voor ogen. Met name een scenario waarbij de langetermijnrente een zekere daling zou kennen (met dank aan een lagere inflatie) en die zou de vastgoedaandelen moeten toelaten een deel (met de nadruk op een deel) van de zware verliezen van 2022 goed te maken. We herinneren eraan dat 2022 het tweede slechtste jaar (na 2008!) was voor vastgoedaandelen sinds 1990.
Vandaag, 17 januari, moeten we vaststellen dat dit scenario zich al in belangrijke mate voltrokken heeft. Zo daalde het rendement op tienjarige Duitse staatsobligaties van 2,45 procent begin dit jaar naar nu 2,14 procent en dit heeft de Europese vastgoedaandelen toegelaten dit jaar al een return van 10,5 procent neer te zetten. Allemaal goed en wel, heel goed zelfs, maar hoe moet het nu verder? In principe kan de langetermijnrente nog wat verder dalen, maar ver onder de 2 procent zien we die Duitse rente wel niet dalen. Met andere woorden de vastgoedaandelen zouden hun positief momentum nog wat kunnen aanhouden, nadien zouden de eigen ‘fundamentals’ van de vastgoedaandelen het moeten overnemen. En dat is een tweesnijdend zwaard.
Een te hoge schuldenlast leidt onvermijdelijk naar een kapitaalverhoging en brengt steeds koersdruk met zich mee. Dat ervaart Care Property Invest momenteel. En geen of te weinig rente-indekking brengt ook problemen met zich. Dit is vooral een zwak punt voor de Zweedse vastgoedgroepen die zich op te korte termijn gefinancierd hebben en gemiddeld een hogere schuldgraad hebben. Ook de Britse vastgoedgroepen zullen het dit jaar wat rustiger aan doen met ‘dank’ aan de rente-evolutie op de Britse rentemarkt.
België
De hemel ziet er relatief blauw uit voor de Belgische GVV’s. Dankzij hun rente-indekkingen zitten ze gebeiteld voor meerdere jaren. En daar mogen we nog de huurindexeringen aan toevoegen. We hebben de indruk dat de markt de positieve impact van beide elementen wat heeft onderschat.
En last but not least moet er ook aandacht besteed worden aan de individuele waarderingen van GVV’s. In hun bezorgdheid voor de rente-impact hebben grote beleggers enkele vastgoedgroepen vorig jaar te sterk afgestraft.
Nu de ratio wat lijkt terug te keren, wordt een deel van dat te grote verlies van vorig jaar goed gemaakt. Dit verklaart de stijging van 22 procent van Vonovia, van 35 procent van TAG Immobilien en van 28 procent van Aroundtown sinds begin dit jaar. En zo zijn er nog heel wat vastgoedaandelen die wat positiefs in petto kunnen hebben.
Om een lang verhaal kort te maken, een bottom-up analyse van vastgoedaandelen blijft heel noodzakelijk. Wat had u anders gedacht? Ik ga toch niet tegen mijn eigen winkel spreken…
Gert De Mesure is onafhankelijk analist. Hij schrijft over vastgoedaandelen, smallcaps voor Investment Officer.