Private markten dragen bij aan diversificatie in de totale asset mix. Bovendien helpen ze APG om de lage rendementen op de obligatiemarkt te compenseren, zegt Patrick Kanters, managing director Global Real Assets bij APG Asset Management, in gesprek met Fondsnieuws.
In de voorbije jaren zijn private markten in omvang sterk gegroeid en dit komt ook terug in de portefeuilles van APG. ‘In de laatste tien tot vijftien jaar is vooral de allocatie naar infrastructuur, private debt en natural resources zoals bosbouw en landbouwgrond toegenomen’, vertelt Kanters.
‘We zijn in 2004 begonnen met het investeren in private infrastructuur en dit heeft bij onze grootste klant ABP inmiddels een allocatie van 4 procent. In de private vastgoedmarkten zijn we al veel langer belegd en hier hebben we een allocatie van 9-12 procent.’
Het gewicht van private equity in de beleggingsportefeuille heeft APG een aantal jaren geleden verhoogd naar ongeveer 6 procent. Private debt speelt een bescheiden rol in de portefeuilles. ‘Per saldo is onze blootstelling aan private markten in de loop der jaren gestaag toegenomen naar meer dan 20 procent’, zegt Kanters.
Omdat de strategieën beperkt liquide zijn, gaat het niet om tactische allocaties maar is de focus heel nadrukkelijk gericht op de lange termijn. ‘Tegenover de geringe liquiditeit staat ook een relatief hoog absoluut rendement en in veel gevallen een gematigd risico. De rendement-risicoverhouding ligt historisch gezien tussen die van aandelen en obligaties in.’
Meer controle
De te behalen diversificatievoordelen lopen per segment uiteen. Directe vastgoedinvesteringen en private equity zijn op de korte termijn meestal sterk gecorreleerd aan de economische groei, vertelt Kanters. Maar private vastgoed biedt volgens hem op de lange termijn wel degelijk diversificatiepotentieel.
Dat geldt nog nadrukkelijker voor infrastructuurinvesteringen. ‘Luchthavens en tolwegen zijn weliswaar sterk afhankelijk van de conjunctuur, maar in onze portefeuille zitten ook veel gereguleerde assets en publiek-private samenwerkingen die een lage blootstelling hebben aan economische risico’s. Die komen de diversificatie in de beleggingsportefeuille daarom ten goede.’
Een ander voordeel van private markten is dat APG veel invloed kan uitoefenen op de investeringen, wat ook helpt om de duurzaamheidsdoelstellingen te realiseren. Kanters: ‘In de private equity markt werken we altijd met general partners. Maar we nemen ook geregeld samen met private equity-fondsen directe belangen in bedrijven, zodat we meer inspraak hebben. In de infra- en vastgoedmarkten investeren we voor 80 procent zelfstandig in ondernemingen of joint-ventures. We zijn hier daarom veel minder afhankelijk van de prestaties van externe managers en hebben meer controle over de investeringen.’
Hoge rendementen
Private markten zijn van groot belang om de lage rendementen op de traditionele obligatiemarkten te compenseren, stelt Kanters. ‘Zo hebben we over langere periodes van 10 tot 15 jaar een totaalrendement op onze directe vastgoedinvesteringen geboekt van circa 8-9 procent per jaar. Bij private equity ligt het historische rendement nog hoger.’ Maar dat zegt natuurlijk niets over de toekomst, waarschuwt Kanters.
Want ook de private markten hebben veel profijt gehad van de lage rente, zeker omdat ze doorgaans met veel vreemd vermogen werken. ‘De aanvangsrendementen zijn sterk gedaald. We zijn nu heel selectief en voorzichtig met het gebruik van vreemd vermogen in met name vastgoed en infrastructuur, waar we de loan-to-value de afgelopen jaren al duidelijk hebben verlaagd. Bij vastgoed bijvoorbeeld is de leverage gedaald van 50 procent naar minder dan 30 procent.’
Megatrends
‘Daarnaast willen we ons geld zodanig alloceren dat we het meest profiteren van megatrends, zoals vergrijzing, verstedelijking en duurzaamheid. We willen nadrukkelijk investeren in de economie van morgen. Dit heeft vergeleken met tien jaar geleden tot een compleet andere sectorverdeling in onze vastgoedportefeuille geleid, met bijvoorbeeld meer datacenters, studentenhuisvesting, logistiek vastgoed en woningen en juist minder winkels en kantoren.’
Ook de aanvangsrendementen in deze nieuwere vastgoedsegmenten zijn fors gedaald. Doordat APG wereldwijd belegt en zelf vastgoedprojecten ontwikkelt en die vervolgens voor de lange termijn exploiteert, is er volgens Kanters toch een heel gezond rendement mogelijk.
In infrastructuur ziet hij onder meer kansen in duurzame energie. ‘We investeren veel in wind- en zonneparken in Europa. Omdat er veel partijen zijn die geld willen alloceren naar hernieuwbare energie, begint deze markt wel erg prijzig te worden. Vandaar dat we ook hier kieskeurig zijn en tevens onze blik richten op de VS, China en India. Verder zien we nog kansen in de telecommarkt, gezien de aanhoudende stijging van het dataverkeer. De elektrificatie van auto’s maakt ook van elektriciteitsnetwerken een aantrekkelijke belegging.’