Het Berlijnse vastgoedproject waar Auréus Vermogen vorig jaar voor klanten is ingestapt, is doorverkocht aan een groep buitenlandse pensioenfondsen.
Het risico van het project met de nog midden in de bouwfase verkerende appartement-gebouwen in de Berlijnse hoofdstad, wordt daarmee minder, de rendementsverwachting hoger.
Dat zegt Stefan Roosendaal van het beheer- en advieskantoor in gesprek met Fondsnieuws.
Als de bouw van de 560 huurappartementen nabij vliegveld Brandenburg is afgerond, zullen de pensioenfondsen deze afnemen voor de verhuur en het op eigen boek nemen. De verkoopprijs staat vast en veel van de typische risico’s die gelden voor een nieuwbouwproject, zoals onzekerheid over afname en prijs, vallen weg, legt Roosendaal uit.
Dat het project na de bouw naar een volgende lichting beleggers zou gaan, was ook de bedoeling. Maar dat dat al in zo’n vroege fase van het project gebeurt, is een opsteker voor beleggers in het project en voor Auréus, die daarmee werkt aan haar track record. Roosendaal schat in dat de klanten die in het project zijn gestapt, nu een rendement van 14 à 15 procent per jaar kunnen verwachten. Eerder was dat 12 procent.
Het is niet het eerste vastgoedproject waar Auréus Vermogen voor haar klanten in belegt. De vermogensbeheerder participeert inmiddels in veertien projecten, gespreid over locaties in de Verenigde Staten, Berlijn, Boedapest, Wenen en ook enkele in Nederland. Voor alle projecten geldt dat Auréus samenwerkt met lokale partijen die verstand van zaken hebben en de specifieke markt kennen.
Het zijn projecten met een uiteenlopend risico en rendementsverwachting. Bij de projecten in Nederland gaat het bijvoorbeeld om een belegging van zeven jaar in bestaande bouw, waarbij de directe rendementsverwachting rond de 5 à 6 procent ligt. Voor het project in Berlijn geldt een deelname van drie jaar, met een hogere rendementsverwachting vanwege de ook hogere ontwikkelrisico’s.
Illiquide
Gemeenschappelijk aan de verschillende vastgoedbeleggingen is dat ze illiquide zijn. Het is daarom dat Auréus dergelijke projecten voornamelijk aan klanten in het hogere segment aanbiedt. ‘Met dergelijk illiquide beleggingen moet je het vermogen en de tijd hebben, plus een passend risicoprofiel’, aldus Roosendaal.
In het geval van het Berlijnse vastgoed hebben enkele tientallen klanten van het Limburgse kantoor een deel van hun vermogen in het project gestoken. Daarmee is Auréus goed voor de helft van het eigen vermogen van 7,5 miljoen euro, benodigd voor het project.
Verder kijken
In totaal heeft Auréus momenteel zo’n 5 procent van haar beheerd vermogen in niet-beursgenoteerd vastgoed belegd. Intussen kijkt de vermogensbeheerder alweer verder. Nederland is momenteel volgens Roosendaal bijvoorbeeld lastig, nu de rendementen zijn gedaald en de gekte in de markt is toegenomen. Eenzelfde verhaal geldt voor Wenen.
Maar in Boedapest, Berlijn en Amerika ziet de vermogensbeheerder nog kansen. ‘De VS blijven interessant omdat - zeker in de zuidelijke staten - de werkgelegenheid groeit. Daardoor is er veel behoefte aan woningen voor de arbeidersklasse.’
Roosendaal: ‘Je moet innovatief en creatief zijn in deze markt. Er komen veel projecten voorbij, maar je moet ook veel afschuiven. We hebben de regel dat we een project alleen aan klanten aanbieden als we er zelf ook in beleggen. Dus inderdaad, we participeren zelf in alle projectproposities die we onze klanten voorleggen.’