Als gevolg van de positieve nieuwsstroom en de lage renteomgeving zullen meer beleggers zich gedwongen voelen staatsobligaties en cash te verkopen in ruil voor aandelen.
Maar omdat dat voor sommige beleggers een brug te ver is, zijn Aziatische vastgoedaandelen wellicht een interessante tussenstap.Dat zegt fondsmanager Tim Gibson van het Henderson Horizon Fund - Asia Pacific Property Equities Fund.
Sweet spot
‘Aziatische vastgoedaandelen bevinden zich in een ‘sweet spot’. De beursgenoteerde vastgoedbedrijven zorgen enerzijds voor een deel vast inkomen terwijl de vooruitzichten voor vastgoedontwikkelaars gunstig zijn. ’
Het fonds, dat afgelopen maand met een instroom van circa 100 miljoen euro de sterkte instroom in jaren kende, behaalde in 2012 een rendement van 40,70 procent na een moeilijk 2011 waarin de koers met 24,38 procent daalde. ‘In elke cyclus heb je 1 of 2 wrede jaren.
2011 was zo’n jaar.’
De benchmark van het fonds belegt voor 40 procent in beursgenoteerde vastgoedbedrijven (REITs) en voor 60 procent in vastgoedontwikkelaars. De exposure naar vastgoedontwikkelaars is daarmee aanzienlijk groter dan in Europa of de VS, wat de belegger volgens Gibson in staat stelt te profiteren van de groei in deze regio.
De landenmix bestaat voor grofweg een derde uit Hongkong, voor een derde uit Japan en voor een derde uit Singapore en Australië. De tracking error van het fonds bedraagt 3,68 procent.
In 2012 steeg zowel de waarde van het vastgoed, ofwel de net asset value (NAV), als de winstgevendheid van vastgoedbedrijven in Azië. Gibson verwacht dat deze trend dit jaar zal doorzetten. ‘Voor komend jaar rekenen we op een laag dubbelcijferig rendement. Het dividendrendement van Aziatische vastgoedaandelen bedraagt op dit moment zo’n 4 procent, terwijl de verwachte winstgroei 10 procent bedraagt’, aldus Gibson.
Discount
De huidige waarderingen zijn daarbij nog altijd ‘aantrekkelijk’ gelet op de discount van 25 procent ten opzichte van op de marktwaarde. Bij de ontwikkelaars is de discount tussen verschil tussen ‘Wall Street en Main Street’ nog groter. Ter vergelijking, voor vastgoed in het Verenigd Koninkrijk bedraagt de discount ongeveer 12 procent, terwijl in de VS beleggers zelfs een premie van 10 procent bereid zijn te betalen.
Als de discount van Aziatisch vastgoed afneemt, is dat een extra aanjager voor het rendement van het fonds.
Chinese bubbel
De exposure naar ‘mainland’ China, via in Hongkong genoteerde bedrijven, bedraagt ongeveer 10 procent van de portefeuille. Over een mogelijke bubbel op de Chinese vastgoedmarkt maakt Gibson zich niet al te grote zorgen.
‘De vrees voor een bubbel had vooral betrekking op de grootste steden van China waar de prijzen van de woningmarkt inmiddels zijn gestabiliseerd. Op de kantorenmarkt stijgen de huren nog altijd gestaag.’