Bas Rüter, afgestudeerd bioloog, beheert onder meer het Triodos Vastgoedfonds. Het fonds heeft zo’n euro 65 mln belegd in vijftien duurzame bedrijfspanden en monumenten.
Hoe selecteert u beleggingen?
‘We toetsen duurzaam vastgoed aan vier p’s: people, planet, profit en project. We betrekken de gebruiker meer dan gemiddeld bij het ontwerp en beheer van een pand. We beoordelen tevens energieverbruik en materiaalgebruik en andere milieuaspecten. Wat betreft ‘profit’ letten we niet alleen op rendement op het geïnvesteerd vermogen, maar ook op winst voor het milieu. Zo kijken we of een pand relatief makkelijk geschikt te maken is voor een ander soort huurders. Onder “project” valt dat een pand duurzaamheid moet uitstralen.’
Wat zijn de risico’s en hoe dekt u zich in?
‘Waardedaling van panden is een risico. Door te investeren in duurzaamheid en uitstraling creëren we echter waardestijging. Dat doen we ook doordat ons vastgoed voor lange tijd is verhuurd. We investeren veel in de relatie met onze gebruikers. Gemiddeld huren zij nu bij ons nog acht jaar, dat is lang. Klanten willen een duurzaam pand dat tot de top behoort. Als je die meerwaarde kunt toevoegen, voorkom je leegstand. Wij hebben 0% leegstand.’
Botst duurzaamheid met rendement?
‘Over 2007 hadden we een rendement van 11,7% en over de afgelopen drie jaar 7,3%. Dat is uitstekend in de vastgoedwereld. Daarmee zitten we boven de 4% tot 5% direct rendement per jaar en een jaarlijkse waardestijging van 1% tot 2% die we onze particuliere beleggers beloven. Waarom zouden duurzaamheid en rendement elkaar ook bijten? De bouwkosten zijn een fractie hoger, maar die verdien je snel terug op de energierekening. Bovendien speelt de gunfactor: iemand verkoopt ons graag een pand als we het duurzaam maken en beheren.’
Heeft u last van het negatieve nieuws over vastgoed van de laatste tijd?
‘Natuurlijk hebben we er last van als de branche wordt geassocieerd met zelfverrijking en fraude. Wij onderzoeken daarom verleden en reputatie van verkopers en huurders. Soms zien we dan een mooi pand dat we niet kopen omdat de huurder niet in ons profiel past.’
Wat is uw benchmark?
‘Nog geen. Voor vastgoedbeleggers is de ROZ/IPD-index belangrijk. Maar dat is pas een logische benchmark vanaf 25 panden, wij hebben er nu vijftien. Ik verwacht dat wij de benchmark in 2010 gaan gebruiken.’
Klik hier voor koersinformatie van het Triodos Vastgoedfonds
Copyright: Het Financieele Dagblad, 1 maart 2008.