De Belgische vastgoedmarkt, die sinds corona in vuur en vlam stond, koelde af in het jongste kwartaal. Vastgoed volgt op dit moment de inflatie niet meer.
Dat blijkt uit de Notarisbarometer. Er waren minder transacties dan in 2021 en de prijsstijgingen lagen onder het niveau van de inflatie.
In het afgelopen jaar is de boom op de vastgoedmarkt wat afgekoeld. Zowel in België als in Vlaanderen daalde de vastgoedactiviteit met -2 procent in vergelijking met 2021. In Brussel ging het om een daling van -1,5 procent, in Wallonië ging het om -2,1 procent.
In de tweede helft van het jaar, toen de energiecrisis volop toesloeg, vertraagde de vastgoedmarkt fors met -7,1 procent minder transacties in het tweede semester van 2022 in vergelijking met de eerste helft van het jaar.
De daling van de activiteit is allicht te wijten aan een cocktail van stijgende rentevoeten, forse energieprijzen, de inflatie en de oorlog in Oekraïne.
Het aantal transacties lag in 2022 wel een stuk hoger dan in de precorona-periode: in vergelijking met 2019 waren er in het afgelopen jaar +9,2 procent meer transacties. Dezelfde trend werd vastgesteld in de drie gewesten, met name +7,6 procent in Vlaanderen, +4,6 procent in Brussel en +13,2 procent in Wallonië.
Concurrent
Bij alle private banken in België en kleinere vermogensbeheerders is vastgoed een concurrent voor aandelen en andere effecten. Beleggers die zenuwachtig worden over de beurscorrectie, hebben de neiging om geld op te nemen van hun effectenrekening en het in direct vastgoed te stoppen. Dat blijkt een erg Belgische reflex.
Ook beursgenoteerd vastgoed is een alternatief met minder rompslomp. Gert De Mesure, kennisexpert van Investment Officer en specialist in beursgenoteeerd vastgoed, licht toe:
‘Voor particuliere beleggers heb ik de GVV’s de afgelopen jaren vooral gebruikt als alternatief voor bedrijfsobligaties, die nu minder interessant zijn geworden. Voor beleggers met beperkte beurservaring zijn ze een goede manier om voor het eerst defensief op de beurs te beleggen. Als je optimaal wil profiteren van beursgenoteerd vastgoed, moet je volgens mij gaan voor kleinere en middelgrote GVV’s omdat ze ook minder sterk correleren met de brede markt.’
De Mesure stelt dat GVV’s een defensief profiel hebben dankzij de voorspelbare inkomsten, maar tegelijkertijd de laatste jaren een mooi rendement hebben neergezet dankzij de yield compression en de ontwikkeling van eigen activa. Hiermee kan je mooie returns verwezenlijken. ‘Ik heb liever dat het bedrijf niet te veel uitkeert en herinvesteert in eigen activiteiten waarmee je een rendement op eigen vermogen van 6 tot 8 procent kan realiseren. In Scandinavische landen keren ze vaak maar 40 procent uit van het resultaat.
Je kan met GVV’s dus zeker het risicoprofiel van een portefeuille verbeteren, maar ik houd een slag om de arm omdat ik me veel zorgen maak over de stijging van de langetermijnrente. Dat is zeker een factor om op te volgen.’
Tot slot kunnen de correlaties veranderen. In bepaalde periodes is er een bijna perfecte correlatie met de inverse langetermijnrente, maar als de markten sterk onderuitgaan zie je vaak een correlatie van 80 tot 90 procent met de brede index. ‘Daarom kies ik voor kleine en middelgrote GVV’s die minder last hiervan hebben.’