Hoewel de interesse van beleggers verschuift van binnenlands vastgoed naar wereldwijd vastgoed, blijft de hoeveelheid wereldwijde fondsen in niet-beursgenoteerd vastgoed beperkt. Toch zíjn er nog mogelijkheden voor beleggers die in deze categorie willen stappen.
Dat schrijft head of private markets Peter Hobbs van consultancybureau Bfinance in een onlangs gepubliceerd rapport.
‘Een tijd lang hadden beleggers in vastgoed een “home bias”, maar tegenwoordig is er steeds meer sprake van internationale diversificatie’, signaleert hij. Het consultancybureau heeft in de eerste helft van 2018 verschillende beleggers bijgestaan in hun zoektocht naar de mogelijkheden om in vastgoed te beleggen en bemerkte dat - hoewel de specifieke vragen uiteenliepen - één thema centraal stond: iedereen had een internationaal mandaat. Hobbs: ‘De meeste beleggers wilden hun kapitaal búiten hun thuismarkt inzetten.’
Een toename in vraag naar internationaal vastgoed komt volgens het hoofd private markets voornamelijk laat in de cyclus voor, als binnenlands vastgoed duurder wordt. ‘In het verleden is dat niet altijd goed geëindigd’, aldus Hobbs wijzend richting beroerde timing van internationale vastgoedbeleggers in het verleden, zoals bij beleggingen in Japans en Zweeds vastgoed eind jaren tachtig. ‘Wijst het huidige overspanningssignaal op een herhaling van de geschiedenis?’
Lessen uit het verleden
In een antwoord op die vraag benadrukt Hobbs dat de risico’s van vastgoedstrategieën dan wel verhoogd zijn, maar dat de diversificatiekarakteristieken nu beter zijn dan eerder en bovendien: dat de correlatie tussen de verschillende vastgoedregio’s niet zo hoog is als het geval is bij aandelenmarkten en obligatiemarkten. ‘Bovendien heeft de industrie geleerd uit het verleden. Men is zich meer bewust van de risico’s, de markttransparantie en het toezicht is verbeterd en de leverageniveaus zijn lager.’
Hoewel een meer wereldwijde blik op de vastgoedmarkt volgens Hobbs daarmee goed te verantwoorden is, bemerkt hij tegelijkertijd dat het aanbod daar niet naar is. ‘De hoeveelheid is slechts bescheiden gegroeid de laatste jaren, en dan vooral vanwege het “fund of fund” model, waarbij sommige fund of fundmanagers directe posities hebben ingenomen in assets, vaak in nauwe samenwerking met een groep operationele partners. Toch blijft er over de bank genomen weinig aanbod over.’
Beursgenoteerd vastgoed is een optie voor beleggers die tóch in vastgoed willen beleggen, maar andere mogelijkheden zijn er ook volgens Hobbs. Hij wijst op 3 opties:
-
Combineren
-
Wereldwijd mandaat
-
Wereldwijde fondsen