Hoewel de markt voor Brits commercieel vastgoed zich na een spectaculair herstel in de tweede helft van 2009 heeft gestabiliseerd, zien de vooruitzichten er veelbelovend uit. Een focus op huurinkomsten is wel essentieel.
Dat zegt Peter Mackaness, Investment Specialist Property bij Threadneedle, in een gesprek met Fondsnieuws.
Threadneedle heeft dan ook besloten om in september een nieuw closed-end fonds gericht op dergelijke beleggingen te lanceren.
Opdrogen van liquiditeiten
Medio 2007 zette zich een ineenstorting van de Britse markt voor commercieel vastgoed in gang. ‘De prijzen waren te ver in de hoogte geschoten, en in de volgende twee jaar eisten de kredietcrisis en de recessie hun tol’, licht Mackaness toe.
Bankfinanciering van commercieel vastgoed werd moeilijk en beleggers trokken zich massaal terug. De markt daalde in deze periode met zo’n 44 procent. Maar sinds juli vorig jaar zette zich weer een opwaartse trend in.
‘Het herstel was opmerkelijk sterk en commercieel vastgoed kwam weer dicht in de buurt van een fair value, maar in het begin van dit jaar kwam er een ommekeer’, aldus Mackaness.
Het einde van de forse waardestijgingen werd volgens hem veroorzaakt door het opdrogen van liquiditeiten. De effecten van de monetaire stimuleringsmaatregelen van de Britse overheid, die een belangrijke rol speelden bij het herstel van commercieel vastgoed, waren uitgewerkt.
‘Dry property’
Mackaness vindt de situatie echter helemaal niet rampzalig. Want ondanks de verwachte matige economische groei van de Britse economie voor de komende paar jaar, vindt hij de fundamenten voor commercieel vastgoed op lange termijn er goed uitzien.
‘Beleggers moet het echter voorlopig vooral niet zoeken in waardevermeerdering van commercieel vastgoed, want dat is geen goede bet’, benadrukt hij. Mackaness ziet meer in het beleggen in ‘dry property’.
Dat is vastgoed met weinig groeivooruitzichten maar met stabiele huuropbrengsten voor lange tijd. ‘Het gaat dan niet om “fancy” beleggingen in The City van Londen, eerder in onopvallende kleine en middelgrote gebouwen, die een hoge mate aan zekerheid bieden.’
Hij voorspelt dat die huuropbrengsten in de komende jaren fors zullen stijgen, met name als de economische groei verder op gang komt. Voor volgend jaar gaat Mackaness uit van een gemiddeld totaalrendement van 5 procent, wat daarna snel kan oplopen naar dubbele cijfers.
Commercieel vastgoedfonds
Het te lanceren Threadneedle Strategic Property Fund V zal zich richten op dit segment van de markt voor commercieel vastgoed. Het fonds is alleen toegankelijk voor institutionele beleggers, die volgens Mackaness weer veel belangstelling tonen om in Brits vastgoed te beleggen.
Het gaat daarbij ook om Nederlandse partijen, zoals pensioenfondsen. ‘Bovendien tonen high net worth individuals weer veel animo om via hun private bank weer in direct vastgoed te stappen’, zegt Mackaness.
Dat vloeit volgens de vastgoedspecialist voort uit de hoge liquiditeit van de Britse vastgoedmarkt, waardoor men snel in en uit kan stappen. Maar ook de hoge mate aan transparantie wordt als een pluspunt gezien.
De directe vastgoedmarkt in het Verenigd Koninkrijk heeft als voordeel dat alle informatie over het vastgoed aanwezig is. ‘Het is normaal dat iedereen weet waarvoor men betaalt. De markt is cyclischer, maar eerlijker en transparanter in vergelijking met de rest van Europa’, vindt Mackaness.
Looptijden gunstig
Daar voegt hij aan toe dat de looptijden van huren in het Verenigd Koninkrijk significant boven het Europese gemiddelde liggen. ‘Dat is goed voor de cashflow op de lange termijn’, zegt de vastgoedspecialist. Verder moeten huurders zelf alle onderhoudskosten betalen.
Het fonds zal een gediversifieerde strategie volgen, met als focus detailhandel (50 procent), kantoren (35 procent) en industriële panden (15 procent) in gebieden die het meest en het snelste profiteren van het economisch herstel. Vooral rondom Leeds, Londen en Zuidoost-Engeland.
‘We zullen nooit beleggen in gloednieuwe kantoren in een net ontwikkeld gebied. Dat zijn vrijwel altijd panden die vervolgens leeg blijven staan. Of ruim onder de kostprijs worden verhuurd, zoals de Amsterdamse Zuidas.’
250 miljoen pond
Threadneedle wil de komende tien maanden met het Strategic Property Fund V, waarvan Don Jordison, James Rigg en Chris Morrogh de beheerders worden, circa 250 miljoen pond ophalen.
De sluting van de eerste tranche zal eind september plaatsvinden. De sluiting van de tweede tranche volgt in de eerste helft van volgend jaar.
Op de markt voor commercieel vastgoed is Threadneedle zestien jaar actief, en de vermogensbeheerder kan tot de leidende vastgoedbeleggers in het Verenigd Koninkrijk worden gerekend.
Het vastgoedonderdeel van de Britse vermogensbeheerder heeft zo’n 5,5 miljard pond onder beheer. Deze assets zijn verdeeld over 13 verschillende beleggingsfondsen. Threadneedle is dinsdag bij de European Pension Awards in Londen benoemd tot Property Manager of the Year.