Pensioenfondsen en verzekeraars staan in de rij voor Nederlandse hypotheken omdat ze meer opleveren dan obligaties. Toch verwachten deskundigen dat er dankzij de gestegen huizenprijzen de komende jaren voldoende aanbod is om te voldoen aan de vraag. Bovendien zijn er vele manieren om geld te steken in hypotheken.
‘Het maakt niet uit of een pensioenfonds de aanvraag begin van de maand of later inlevert. Alle aanvragen in een bepaalde maand worden op dezelfde manier behandeld’, zegt Frank Meijer (foto), hoofd alternatief vastrentend bij Aegon Asset Management, naar eigen zeggen de grootste aanbieder van hypotheekfondsen en –mandaten. Bij Aegon AM staan pensioenfondsen en verzekeraars op de stoep die nog eens € 4 miljard in hypotheken willen steken. Ze moeten doorgaans maanden wachten voordat hun geld daadwerkelijk aan het werk wordt gezet.
De populariteit van hypotheken bij institutionele beleggers is niet iets van vandaag of gisteren. Al jaren ruilen ze nauwelijks renderende staatsobligaties in voor hypotheken van regiepartijen zoals Munt/DMFCo en Dynamic Credit/BijBouwe en verzekeraars zoals ASR, Achmea, Nationale Nederlanden en Aegon. Het extra rendement van circa 200 basispunten en het lage risico van Nederlandse woninghypotheken maken dat deze categorie aantrekkelijk blijft. De verder gedaalde rente heeft hypotheken alleen maar aantrekkelijker gemaakt omdat de hypotheekrente minder snel is gedaald.
Tussen 5 en 10%
Hoeveel pensioenfondsen beleggen in hypotheken varieert enorm. Sommige fondsen zijn net begonnen, terwijl andere al jaren beleggen in deze leningen. Die fondsen hebben vaak tussen de 5 en 10% in hypotheken zitten. Zo heeft metaalfonds PME 5,5% in hypotheken belegd en metaalfonds PMT 7%. De twee grootste fondsen, ABP en PFZW, hebben relatief lage percentages in deze categorie gestoken.
Een paar jaar geleden nog was de markt voor Nederlandse hypotheken nog een exclusief Nederlands feestje. ‘Dat begint te veranderen. We zien steeds meer buitenlandse belangstelling. Van de € 25 miljard aan instroom in ons hypotheekfonds en -mandaten is inmiddels zo’n € 10 miljard afkomstig van pensioenfondsen en verzekeraars uit negen andere Europese landen. We zien sinds kort ook interesse uit Azië.’
Je zou verwachten dat Nederlandse pensioenfondsen niet staan te juichen bij de komst van nog meer kapers op de kust. ‘Dat valt mee’, zegt Meijer. ‘Pensioenfondsen zien in dat het goed is voor de spreiding dat ook buitenlandse beleggers toetreden. Dat verhoogt de liquiditeit van ons fonds, ook voor Nederlandse pensioenfondsen.’
APG, de belegger van onder meer ABP en BpfBouw, belegt anders in hypotheken dan de veel pensioenfondsen. ‘Bij ons zijn hypotheken een onderdeel van de creditsportefeuille’, zegt Kay Mennens, senior portfolio manager gestructureerde producten bij APG. ABP heeft wereldwijd circa € 19 miljard in hypotheken gestoken. Daarvan is bijna een vijfde in Nederland belegd.
RMBS-markt
‘Het leeuwendeel zit in Residential Mortgage-Backed Securities. Deze RMBS-markt is groot en liquide. Als belegger kun je een eigen selectie maken die past bij je uitgangspunten. Je kunt kiezen uit landen en tussen bijvoorbeeld seniorschuld en minder zekere tranches. Wij kopen veel seniorschuld. We beperken ons niet tot Nederland, maar schaffen ook RMBS aan uit het VK, Frankrijk en Italië.’
Tegenover al die voordelen zoals veel keuze en liquiditeit staat een groot nadeel. RMBS leveren aanmerkelijk minder op dan hypotheekfondsen of -mandaten. ‘De spread op Nederlandse senior RMBS tranches is zo’n 20 basispunten’, zegt Mennens. ‘Dat is onder meer het gevolg van het opkoopbeleid van de ECB. Die is erg actief op deze markt waardoor de vraag groot is.’
Die hogere vergoeding was een belangrijke reden voor ABP om ook in directe hypotheken te stappen. Via Vista Hypotheken, een dochter van Rabobank, belegt ABP sinds december 2018 in Nederlandse hypotheken. Het pensioenfonds heeft een half miljard via Vista uitgeleend aan huizenkopers. Dit bedrag groeit naar zo’n 800 miljoen in de komende jaren. Een andere reden om in directe hypotheken te stappen, is dat het pensioenfonds met grotere bedragen kan instappen dan bij RMBS.
Een belangrijk verschil met de RMBS is dat directe hypotheken betrokkenheid vergen op de langere termijn. ‘Bij een RMBS is er geen relatie met de eindklant. Bij een hypotheekfonds of directe investering wel. Nederlandse hypotheekleningen hebben doorgaans een looptijd van dertig jaar. Wanneer gedurende die dertig jaar de rentelooptijd van een klant afloopt, moet deze klant wel een redelijk rente-aanbod krijgen’, aldus Mennens.
Een ander argument om te kiezen voor directe hypotheken is dat het makkelijker is duurzaamheid te bevorderen. Leners die een woning kopen met energielabel A betalen een lagere rente bij Vista. Zo wil ABP de hypotheekportefeuille geleidelijk verder vergroenen (zie kader).
Zorghypotheken
Ook PFZW heeft in 2015 een eigen manier bedacht om geld door te sluizen naar huizenkopers. Het pensioenfonds voor de zorg heeft in samenwerking met Syntrus Achmea Real Estate & Finance hypotheken ontwikkeld die zijn toegesneden op werknemers in de zorg. Er wordt bijvoorbeeld bij de bepaling van de hoogte van de hypotheek rekening gehouden met onregelmatigheidstoeslagen die gebruikelijk zijn in de zorg. Syntrus Achmea verstrekt deze hypotheken onder het label Attens.
PFZW had eind september ruim € 2,7 miljard in deze Attens-hypotheken belegd. Dat ging ten koste van het percentage bedrijfsobligaties. Het fonds verwacht dat de hypotheekportefeuille eind 2020 een omvang heeft van € 3 miljard, ruim 1% van de beleggingen. Het fonds wil niet kwijt hoe hoog het rendement is.
Verkopers van hypotheekbeleggingen maken zich ondanks de aanhoudende vraag geen zorgen over het opdrogen van markt. ‘Aan de ene kant simpelweg omdat de huizenprijzen stijgen. En aan de andere kant omdat ouderen vaak nog maar een lage hypotheek hebben. Als hun huizen op de markt komen, zullen de nieuwe kopers vaak een hogere hypotheek nemen om die woning te financieren en groeit de hypotheekmarkt in omvang’, aldus Meijer.
Ook DNB kwam een paar jaar geleden met ramingen waaruit blijkt de hypotheekmarkt, die nu zo’n € 700 miljard groot is, blijft groeien. DNB verwachtte destijds dat de markt kan groeien naar een omvang van zo’n € 850 miljard.
De hoge huizenprijzen hebben nog een ander effect. Ze maken woningen zo duur dat het aantal transacties dreigt te gaan dalen. Meijer ziet twee mogelijke reacties. ‘Het kan leiden tot hardere concurrentie. Dan kunnen de tarieven en dus het rendement onder druk komen te staan. Hierdoor neemt mogelijkerwijs de vraag naar hypotheken af omdat de yield te laag wordt voor beleggers. Ik hoop echter dat hypotheekaanbieders verstandig zijn en zich niet laten meeslepen in een race naar de bodem. Dat is in ieder geval niet ons doel’, zegt Meijer.
Dit interview is geplaatst in de vierde editie van Fondsnieuws Institutioneel - december 2019.