‘De vastgoedmarkt in China staat niet op het punt om te gaan crashen.’
Dat zegt Richard van den Berg, fondsmanager van het China Opportunity Fund van ING Real Estate Investment Management (ING REIM), in een gesprek met Fondsnieuws.
‘Geen vastgoedbubbel’
Op de financiële markten is de onrust opgelopen over een mogelijke ondergang van de enorm gegroeide Chinese vastgoedmarkt. De redenen zijn de prijzen van vastgoed en land die op sommige plaatsen zijn verdubbeld en een reeks overheidsmaatregelen om de markt af te koelen.
Anticiperend op een correctie zijn de aandelenkoersen van projectontwikkelaars op de beurzen in Hongkong en het Chinese vasteland dit jaar met 20 procent gedaald en wordt er gespeculeerd op een aanpassing van de onroerendezaakbelasting.
Van den Berg, tevens Country Manager Greater China voor ING REIM, heeft niets met alle onheilstijdingen over een uiteenspattende vastgoedbubbel. ‘Er is geen vastgoedbubbel.’ Zijn fonds heeft voor 500 miljoen dollar in Chinese woningbouwprojecten geïnvesteerd.
Sterke fundamenten
Hij wijst erop dat de onderliggende fundamenten van de Chinese vastgoedmarkt sterk blijven. Belangrijke drijvers zijn de economische groei, de inkomensgroei en de hoge spaarreserves.
Bovendien zien de demografische factoren in China er gunstig uit. Er zullen naar verwachting in de komende tien jaar 160 miljoen mensen naar de steden trekken.
‘Er zal zo een structureel tekort in vrijwel alle sectoren van de vastgoedmarkt zijn’, verwacht Van den Berg. Maar hij benadrukt dat China geen homogene markt is en dat de ruim 130 steden met meer dan een miljoen inwoners erg kunnen verschillen, ook qua cycli.
Oververhitting
Wel is er volgens de fondsmanager in bepaalde delen van China sprake van oververhitting, met name in het topsegment in de zogeheten first-tier cities.
Dat zijn de steden waar de vernieuwing en het open markt-beleid van de centrale overheid het eerst van de grond kwam, en die daardoor het verst zijn in hun economische ontwikkeling. Het gaat om steden als Shanghai, Beijing, Guangzhou en Shenzhen.
De prijzen zijn daar het afgelopen jaar enorm in de hoogte geschoten, vooral door speculatie. ‘Deze prijsstijging slaat nu ook over naar het middensegment in de first-tier cities’, zegt Van den Berg.
‘Maar in het achterland dat veel meer wordt gedomineerd door kopers voor eigen gebruik is de betaalbaarheid geen issue.’ In China ontwikkelt het China Opportunity Fund met lokale partners negen woningbouwprojecten met meer dan 25.000 appartmenten waarvan zeven in het achterland.
‘Afkoeling is nodig’
Van den Berg vindt dat de Chinese overheid goed optreedt. ‘Het is belangrijk om de vastgoedmarkt in de first-tier cities te laten afkoelen voor een meer gematigde groei.’
Zo moet er op lange termijn stabiliteit komen. Ook moet het in eigendom hebben van een huis of een appartement toegankelijk worden voor een groter deel van de bevolking.
‘Door de onroerendezaakbelasting aan te passen en een aantal andere harde maatregelen tegen speculatie is er een grote kans dat de prijzen uiteindelijk normaliseren. Ook worden lokale overheden minder afhankelijk van de verkoop van land tegen hoge prijzen voor hun inkomsten.’
‘Gezonde correctie’
‘Hoewel ik niet in een bubbel geloof, is er nu wel sprake van een gezonde correctie in de first-tier cities’, vindt Van den Berg. De fondsmanager denkt dat deze correctiefase waarschijnlijk een jaar tot maximaal anderhalf jaar zal duren om uit te werken.
Aangezien de woningen waarin het China Opportunity Fund van ING REIM heeft belegd al voor ruim 70 procent verkocht zijn, zal de impact niet groot zijn. Van den Berg gaat uit van jaarrendementen van tussen de 15 procent en de 30 procent (in euro’s).
Wel is de beleggingstrategie gewijzigd. Het fonds legt het komende jaar de nadruk op beleggingen in het middensegment in de second-tier cities, merendeels provinciale hoofdsteden die qua ontwikkeling iets achter liggen.
‘De prijzen en marges zijn daar nog steeds heel aantrekkelijk. Als de correctie is uitgewerkt en de stabilisering een feit is, richten we ons weer op de first-tier cities.’ Het tweede China Opportunity Fund dat Van den Berg momenteel opzet zal een zelfde strategie volgen.
Meer achtergronden op Fondsnieuws:
‘Chinese vastgoedcrisis overtreft die in VS’