Corona is een zwarte zwaan die een keer langs moest komen, maar vormt voor beleggingen in retailvastgoed geen gamechanger, zegt Edwin van de Woestijne, fund director van het ASR Dutch Prime Retail Fund bij asr real estate. Wel zijn onderliggende trends door de pandemie nog meer zichtbaar geworden: meer online winkelen en extra verlangen naar funshoppen in de historische straten van de populairste winkelsteden.
Geen enkele van de 13 institutionele beleggers in het 1,6 miljard grote retailvastgoedfonds van asr real estate is uitgestapt sinds de uitbraak van de corona-pandemie, zegt Van de Woestijne in gesprek met Fondsnieuws. ‘Integendeel. We zijn juist in een proces met een belegger, die heel specifiek in dit segment gelooft. Misschien is dit het goede moment om toe te treden, nu waardes een duwtje omlaag hebben gekregen.’
Toch heeft hij het liever niet uitsluitend over corona en de implicaties voor de twee deelmarkten waar het door hem beheerde fonds zich op richt: funshoppen en boodschappen. ‘Zeker de beleggers in dit fonds, institutionele partijen uit binnen- en buitenland, zien retail voor langere tijd als vast onderdeel van hun portefeuille. Onze strategie is gericht op langetermijntrends. Corona heeft invloed op de retail van vandaag, maar zal minder invloed hebben op de lange termijn.
Direct rendement van 4,3 procent
In plaats van het beoogd direct rendement van 4,8 procent, heeft het fonds vorig jaar een rendement gehaald van 4,3 procent, verduidelijkt de fondsmanager. ‘Terwijl onze kosten gelijk bleven, daalden onze inkomsten omdat we een deel van de huurders huur-uitstel hebben gegeven. Nog eens een deel hebben we kwijtgescholden, omdat sommigen de huur ook later niet zouden kunnen ophoesten.’
De relatief beperkte rendementsdaling geeft volgens Van de Woestijne aan hoe stabiel de portefeuille is. ‘Ondanks de meest heftige crisis die je als sector kunt hebben, hebben we tóch een direct rendement van 4,3 procent gehaald. Mede dankzij de supermarkten in onze portefeuille, en het deel van de huurders dat wel de huur kon betalen omdat ze alsnog goede omzetten haalden.’
Gemeenschappelijk belang
Uitstel of kwijtschelding van huur, gaf de verhuurder bovendien niet “zomaar”. Van de Woestijne: ‘We hebben twee klantgroepen. De ene groep is de huurder, de andere de investeerder. Het gemeenschappelijk belang is dat de huurder in de ruimte kan blijven, mits die overlevenswaardig is, maar het geld wat je aan een huurder kwijtscheld, is geld van de belegger.’
In de gesprekken met huurders richt asr real estate zich daarom behalve op overleven, ook op verwachte omzet. ‘Per geval wegen we af of een huurder bijvoorbeeld via internet of op een andere manier weer inkomsten kan realiseren en of er sprake is van overheidssteun. Intussen kijken we of we het interessant kunnen maken voor beleggers, door in ruil een verlenging van het huurcontract af te spreken, waardoor de waarde toeneemt. In veel gevallen lukt dat.’
In totaal heeft het fonds te maken met ongeveer 270 huurders van supermarktpanden, wijkwinkelcentra en historische panden in een van de 15 door het fonds benoemde “topsteden”. Van de Woestijne: ‘Niet per se de grootste steden qua inwonertal, maar die plekken waarvan wij overtuigd zijn dat mensen daar op de lange termijn willen blijven winkelen. Vergelijk Maastricht met Almere, en je begrijpt wat ik bedoel.’
Funshoppen
De verwachting van de fondsmanager is dat de historische centra van deze steden blijven trekken aan liefhebbers van funshoppen, óók nu corona het digitale winkelen in een stroomversnelling heeft gebracht. ‘Ja, vorig jaar is veel gekocht via internet. Maar dat is niet iets wat alleen in 2020/2021 aan de hand is. Door corona is alleen maar meer zichtbaar dat een belangrijk deel van de klant terug wil naar de winkelstraat, een sociale behoefte heeft aan funshoppen.
Daarnaast is de invloed van internetshoppen er al veel langer, betoogt hij. ‘Dus daar is onze strategie ook mede op gebaseerd. De vraag is vooral welke locaties ondanks die trend, interessant blijven. Het ene winkelpand is het andere niet.’
Bij de selectie van panden spelen vooral gedrag en demografie een rol. ‘Waar wordt het drukker? Hoe ontwikkelt de koopkracht zich? En vinden we het nog leuk om een dagje te winkelen? En hoewel we een top-15 steden hebben, is niet iedere vierkante meter in Den Bosch of Maastricht een goede op de lange termijn.’
Historische straten
Het fonds concentreert zich daarom op de belangrijkste winkelstraten met historische winkelpanden, het zogenaamde A1-gebied. Van de Woestijne: ‘In een tijd waarin online winkelen minder populair was, voegden ontwikkelaars winkelvierkantemeters toe aan dit soort steden, in een poging het A1-gebied te vergroten. Nu zie je dat retailers zich opnieuw in oude historische straten willen vestigen. Wij zijn ervan overtuigd dat ook in goede steden winkel-meters gaan verdwijnen in Nederland. Dat zullen vooral de winkel-meters in de aanloopstraten zijn en in veel van de toegevoegde sub-optimale winkelcentra..’
Dat het fonds dit soort panden voor funshoppen combineert met panden voor boodschappen, is omdat de pieken en dalen van het ene segment, opgevangen worden door het andere. Van de Woestijne: ‘Dat hebben we afgelopen jaar gezien. Toen het stil werd in de winkelstraten, werd het druk in de supermarkten. Dit is een goede risicoverdeling.’
Het rendement van het fonds bestaat behalve uit het eerder genoemde directe rendement, uit indirect rendement: de waarde van de portefeuille, die elk kwartaal wordt getaxeerd. Die kan omhoog gaan als de markt voor winkels omhoog gaat, maar ook omlaag gaan. Daarbovenop komt het resultaat uit de verkoop van panden.
Opgeteld hanteert het fonds een IRR, een Internal Rate of Return. Op de lange termijn mikt het fonds op een IRR van ongeveer 7 procent, waarbij een deel - 4,5 tot 5 procent - uit het direct rendement komt en een deel uit mutaties.