Het coronavirus zal volgens de vastgoedexperts van Kempen Capital Management zware gevolgen hebben voor het nettobedrijfsresulstaat en bijgevolg de intrinsieke waarde van veel vastgoedbedrijven.
‘Sommige segmenten zijn ongemeen hard geraakt’, zegt Jorrit Arissen in een gesprek met Investment Officer. Samen met Egbert Nijmeijer is hij co-head van het vastgoed-team van Kempen Capital Management, dat onderdeel is van Van Lanschot Kempen. Samen beheren ze drie beursgenoteerde vastgoedfondsen (Europees vastgoed, wereldwijd vastgoed en wereldwijde infrastructuur).
Arissen: ‘Vastgoedaandelen zijn niet immuun voor de uitverkoop van de voorbije weken. Investeerders hebben nu eenmaal moeite om de potentiële impact van de COVID-19-uitbraak in te schatten voor de nettobedrijfsresultaten van vastgoedbedrijven. Die impact is zeker groot voor vastgoedsegmenten die direct worden geraakt. Denk daarbij aan segmenten in de toeristische sector, evenementensector, ontspanningssector en ook winkelvastgoed. Maar niet alle bedrijven en sectoren zullen evenveel worden beïnvloed en er zullen ongetwijfeld ook winnaars zijn.’
Verliezers
Het inkomstenverlies door de gedwongen sluitingen is pijnlijk, maar er hoeft niet zo veel aan de hand te zijn als die situatie niet te lang duurt. ‘Maar intussen zien we wel dat steeds meer landen betrokken raken bij deze crisis en er overal ook drastische maatregelen worden genomen. Daardoor wordt het steeds duidelijker dat de wereldwijde economie in een recessie zal geraken. En dat kan hele wisselende gevolgen hebben voor de verschillende onderdelen van de vastgoedmarkt’, zegt Arissen.
Zo ogen volgens de vastgoedexpert de vooruitzichten weinig rooskleurig voor winkelvastgoed. ‘Dat was een sector die het sowieso al niet gemakkelijk had. Aanbieders moesten de voorbije jaren zwaar investeren om zich nog te kunnen onderscheiden van de concurrentie. Die tendens zal alleen maar versnellen. Enkel kapitaalkrachtige vastgoedbedrijven met sterke balansen zullen de nodige investeringen aan kunnen, wat noodzakelijk zal zijn om te overleven.’ Arissen is minder pessimistisch voor de aanbieders van huurwoningen (‘de vraag naar woningen zal op de lange termijn niet afnemen’) en de hotelsector (‘die kan relatief snel weer aantrekken zodra de reisbeperkingen worden opgeheven’).
Winnaars
Sommige vastgoedsegmenten spinnen ook garen bij de huidige crisis. Want doordat iedereen massaal thuiswerkt, is de voorbije weken ook de vraag gestegen naar faciliteiten om het bijhorende dataverkeer mogelijk te maken. ‘De vraag naar datacenters zat al in de lift, terwijl de huidige crisis dat alleen maar versterkt. Op korte termijn moesten de bestaande datacenters al opschalen. Voor de langere termijn zullen meer datacenters nodig zijn, aangezien veel bedrijven in de toekomst vermoedelijk toch ook een grotere reservecapaciteit zullen voorzien.’
Ook de vraag naar zorgvastgoed – denk bijvoorbeeld aan medische praktijken – zal volgens de vastgoedexperts van Kempen ook na de corona-pandemie toenemen. Arissen: ‘Je kan er niet omheen dat ziekenhuizen momenteel heel zwaar worden belast. In veel landen zal dat leiden tot een hertekening van het medische landschap, met veel meer ondersteuning van kleinere medische faciliteiten en zorginstellingen. De huidige crisis zal in verschillende landen pijnlijk duidelijk maken hoe de zorgsector ervoor staat, wat in de toekomst waarschijnlijk toch tot extra investeringen zal leiden.’
Gemiddeld waardeverlies van 5 à 17 procent
Het mag duidelijk zijn: de verschillende vastgoedsegmenten reageren heel verschillend op de gevolgen van de corona-crisis. Arissen: ‘Voor de meeste vastgoedbedrijven hebben we de groei van het nettobedrijfsresultaat voor 2020 met 5 à 15 procent verlaagd. We gaan uit van een herstel van resultaten na 2021. Daardoor dalen de intrinsieke waarden met ongeveer 5 tot 17 procent.’ Meer operationeel gerichte vastgoedbedrijven zoals hotels, seniorenwoningen en vrije tijd ervaren de grootste waardedaling. Over het algemeen geldt dat hoe korter de huurtermijnen, hoe groter de buffer. Hotelhuurovereenkomsten kunnen immers in één dag worden geannuleerd, terwijl dat voor magazijnen en kantoren al gauw enkele weken tot jaren duurt.