In periodes dat inflatie als een duveltje uit een doosje springt, weten beleggingen in vastgoed, infrastructuur of grond vaak te excelleren. Maar dat is niet de belangrijkste reden waarom de asset class aan populariteit wint.
Hoewel een vastomlijnde definitie ontbreekt worden vastgoed, infrastructuur, grondstoffen, bossen en landbouwgrond in de regel gerekend tot de tastbare beleggingen - real assets geheten. In de portefeuilles van institutionele beleggers
groeit het belang van de asset class.
Sweco Capital Consultants verwacht dat de allocatie bij institutionele beleggers uitgebreid wordt naar 20%. Het beleggingsadviesbureau van ingenieursbureau Sweco (het voormalige Grontmij) helpt institutionele beleggers bij vastgoed- en infrastructuurbeleggingen.
Volgens het hoofd beleggingen Norbert Bol (foto) van Sweco Capital Consultants is de gemiddelde allocatie in de Nederlandse markt 10 procent voor vastgoed, en 5 procent voor infrastructuur. Het gat van 5 procent zal volgens hem vooral opgevuld worden met infrastructuurbeleggingen. De stabiele, inflatiebestendige inkomstenbron die concessies op tolwegen, telecommunicatie of het spoor opleveren, zijn een aanlokkelijk alternatief voor laagrenderende obligaties. ‘Een belegging in een overheidsconcessie die twintig tot dertig jaar het recht geeft iets te exploiteren, gekoppeld aan inflatie en soms ook aan economische prestaties, is aantrekkelijker dan een dertigjarige staatsobligatie met een lage rente’, zegt Bol.
Bij de klanten - veelal staatsfondsen en andere institutionele partijen - van de Canadese real asset-manager Brookfield - 240 miljard dollar onder beheer - blijft de teller steken op een gemiddelde allocatie van 10 procent. Net als Bol vindt ceo Bruce Flatt eerder 20 procent gerechtvaardigd, zei hij afgelopen jaar in The Business Times. Flatt ziet voorlopig geen einde komen aan de lage rente, die de vraag zal stuwen naar andere beleggingen dan obligaties.
Als de rente stijgt, kan het rendement een tik krijgen, met waardeverlies en exitrisico’s tot gevolg, waarschuwt Bol. De waarderingen zijn in het afgelopen jaar flink opgelopen door de sterke vraag naar vastgoed en infrastructuurbeleggingen, een stijging van de rente kan dure real assets onaantrekkelijk maken.
Vraag naar huizen groeit
Brookfield verwacht echter dat ook bij een opkruipende rente het er op de lange termijn voor de beleggingscategorie goed blijft uitzien; de vraag naar huizen, infrastructuur en landbouwgrond blijft groeien door de toename van de wereldpopulatie. ‘De huidige druk op de markt is veel groter dan het rente-effect, het gat tussen de yield van real assets en de rente is nog groot,’ zegt Bol.
Real assets zijn niet alleen in trek vanwege de search for yield, maar ook vanwege de lage correlatie met traditionele beleggingen. ‘Real assets, real diversification’, schrijft Brookfield in een recente whitepaper. Niet alleen is de correlatie met aandelen en obligaties laag; ook zijn real assets onderling niet of nauwelijks gecorreleerd. De inflatiebestendigheid is daarnaast groot, laat de inflatiebèta zien van de S&P Real Assets Index. Iedere procent stijging van de consumentenprijzen zet de index waarin grondstoffen, vastgoed- en infrastructuuraandelen en inflatiegerelateerde obligaties zijn opgenomen, om in 4,46 procent extra rendement.
‘Doordat kasstromen en waarderingen gedeeltelijk aan inflatie zijn gekoppeld, hebben real assets geëxcelleerd in tijden dat de inflatie verraste en waarin aandelen en obligaties naar underperformance neigden’, aldus de Britse real assetbelegger Cohen & Steers (63 miljard dollar onder beheer) in een recent onderzoek. Met name vastgoed bewijst zich in tijden van stijgende inflatie doordat huuropbrengsten goed in staat zijn om mee te bewegen. Tussen 1974 en 2011 boekten vastgoedfondsen in periodes van oplopende inflatie een gemiddeld rendement van 9,5 procent per jaar.
Misschien is daarom de underperformance van real assets in de periode 2010 tot 2016 niet verwonderlijk. Het waren jaren van bijna non-existente inflatie en dalende rentes. Volgens Cohen & Steers bedroeg het wereldwijde rendement gemiddeld in die periode jaarlijks 1 procent, tegen 7,1 procent voor wereldaandelen.
Tussen 1991 en 2010 genereerde de asset class jaarlijks 1 procent extra rendement (7,7 procent) ten opzichte van de MSCI World Index. In 2016 en 2017 hebben rendementen zich ten goede gekeerd, dankzij de extreem actieve markt voor infrastructuur- en vastgoeddeals.
Licht oplopende waarderingen
Hoewel de waarderingen licht verder oplopen, verwacht Cohen & Steers opnieuw een goed jaar voor real assets dankzij de aansterkende bedrijvencyclus, stijgende lonen (inflatie) en de politiek, die weer achter ondernemers staat. Sweco rekent op gemiddeld 9 procent rendement dit jaar.
Vastgoedrendementen doen een stapje terug na een goed 2017, terwijl een gespreide infrastructuurportefeuille 10% rendement wacht. Vooral voor grootschalige infrastructuur met stabiele, langetermijnkasstromen, zoals gereguleerde nutsvoorzieningen, staan kopers in de rij. De beste kansen bieden transport, sociale infrastructuur en energie, zegt Bol. ‘Er is een enorme behoefte aan kapitaal voor de energietransitie.’
Over hoe te beleggen in real assets zijn de specialisten het opvallend eens: zo gespreid en breed mogelijk. Het dempt de risico’s van de individuele beleggingen, wat tot consistentere rendementen leidt. Het onderscheid tussen directe en indirecte real assets lijkt op het eerste gezicht groot, maar op de lange termijn ontlopen rendementen elkaar niet veel, volgens S&P Dow Jones Indices. Als gevolg van de frequentie waarmee beleggingen worden geprijsd is er alleen een groot verschil in liquiditeit en volatiliteit; beursgenoteerde real assets bewe gen mee met het marktsentiment en gedragen zich daardoor meer als financiële assets. ‘Als de olieprijs onderuitgaat, daalt het vastgoed op de beurs in Oslo, ook al zijn de waarde van de gebouwen en de rendementen uit het huurcontract onveranderd.’
Voor langetermijnbeleggers met diepe zakken zoals pensioenfondsen en verzekeraars kan de illiquiditeitspremie van een belegging in fysieke real assets aantrekkelijk zijn. Kleinere beleggers zonder toegang tot de beste deals die dagelijks willen inen uitstappen, kunnen zich volgens Bol beter beperken tot de beurs.
Dit artikel verschijnt woensdag 21 maart in het Fondsnieuws-magazine. Abonnees kunnen dit artikel over real assets nu al lezen.