Deutsche Asset Management ziet Nederlands vastgoed weer zitten en verhoogt de positionering van neutral naar overweight. Binnen Europa hebben alleen Spanje en Duitsland een vergelijkbare allocatie.
Het alternatives and real estate team, waarvan Matthias Naumann (foto) het hoofd voor Europa is, signaleert dat de outlook voor Nederlands vastgoed ‘veel vriendelijker’ is geworden.
Nederland treedt toe tot een select gezelschap, wijst Naumann in een telefonische toelichting aan Fondsnieuws. ‘We zijn in Europa nu overweight in drie landen. Spanje hebben we anderhalf jaar terug verhoogd, voor Duitsland hadden we dit al eerder gedaan.’
Kredietcrisis
Deutsche AM belegt al jaren in Nederland en het team van Naumann kent de markt zodoende goed. Hij roept de moeizame jaren na het toeslaan van de kredietcrisis in herinnering. ‘De economie had last van de schuldafbouw bij huishoudens en de politiek was verdeeld.’
Verder kampte vooral de kantorenmarkt met overaanbod. ‘Ontwikkelaars bouwden op voorraad met het idee de gebouwen door te verkopen aan [vooral Duitse] beleggers.’ De crisis haalde een streep door dit model en het werd stil op de markt.
Het overaanbod was enorm en de leegstand behoorde tot de hoogste in Europa. Nederlandse gemeenten probeerden allemaal munt te slaan uit de uitgifte van bouwgrond, met name voor kantoren. Zo zijn er wel 280 kantoorlocaties, wat de Deutsche-strateeg ‘een opgeblazen aantal’ noemt op een oppervlakte als dat van Nederland.
Verrassend herstel
Maar de situatie is ten goede gekeerd. Naumann: ‘We zien nu we een verrassend herstel. De binnenlandse vraag is sterker dan we voorzagen.’ De groeiramingen voor de Nederlandse economie zijn verhoogd.
Ook het van de markt nemen van kantooroppervlakte is een gunstige ontwikkeling. Kantoren zijn omgebouwd tot woonruimte of hotel. ‘In Amsterdam is het kantooroppervlak nu lager dan voor de crisis.’
Daarnaast is de buitenlandse belegger terug van weggeweest, aldus de strateeg. Gesteund door de sterke dollar, stropen Amerikaanse beleggers het oude continent af op zoek naar koopjes. Maar ook beleggers uit het Verenigd Koninkrijk, Duitsland en Frankrijk zien waarderingen in Nederland weer als aantrekkelijk.
Amsterdam
Het meest positief is Deutsche AM over Amsterdam. ‘De urbanisatie gaat door en dit is de regio waar de banengroei te vinden is.’ Volgens Naumann gaat dit wel ten koste van andere steden en provincies.
Ook binnen Amsterdam is de locatie van groot belang. Zo is de Zuidas en het gebied rond het Amstelstation gewilder dan Sloterdijk of Zuidoost. En locaties rond de stad, zoals Hoofddorp, kunnen beter gemeden worden.
Naast Amsterdam, bezit Deutsche AM ook vastgoed in Den Haag en Rotterdam. Ondanks de geringe afstand tot elkaar loopt de dynamiek uiteen. Rotterdam is afhankelijker van internationale handel. Uitlatingen van rederijen als Maersk zijn niet erg opbeurend. In Den Haag is de grootste huurder de overheid. En die heeft een krimpdoelstelling.
Categorieën
Niet alleen kantoren zijn interessant. Ook de vraag naar woningen, hotels en logistiek vastgoed trekt aan. Deutsche AM belegt in woningen in Duitsland en het Verenigd Koninkrijk en denkt over uitbreiding naar Nederland. Er is meegeboden op hotels, maar de Duitse asset manager viste hier achter het net.
In logistiek vastgoed staat Nederland, als toegangsweg naar het Europese achterland, zeer sterk. ‘Het is de beste plek in Europa’, zegt Naumann stellig over de distributiecapaciteit.
Rendement
Deutsche AM verwacht dat de aanvangsrendementen op beleggingen in Amsterdams vastgoed verder dalen. Halverwege 2015 lag dit nog op 5,5 a 5,75 procent. Naumann ‘Dit is nu rond de 5 procent en we zien het naar 4,5 procent gaan in de komende twee jaar.’
Dit correspondeert met een waardestijging in de dubbelcijferige percentages. Volgens Naumann weegt dit op tegen een verwachte geleidelijke stijging van de kapitaalmarktrentes, die nu rond de 0,5 procent staan.
De vastgoedtak van Deutsche AM belegt voor voornamelijk institutionele klanten wereldwijd een vermogen van 51,1 miljard dollar. Hiervan is circa 40 procent belegd in Europa.