Hoewel het nooit een bewuste keuze is geweest, is het feit dat het DWS-vastgoedfonds Europe II door drie vrouwelijke fondsmanagers wordt beheerd, “een ding” geworden, merkt Jessica Hardman van DWS. ‘Er moet nog heel wat gebeuren, wil de vastgoed- en beleggingssector ervoor openstaan dat je een carrièrepad in de industrie kunt nastreven, ongeacht je kleur, sekse of afkomst.’
Dat zegt ze in gesprek met Fondsnieuws. Hardman is verantwoordelijk is voor het Europese vastgoedportefeuillebeheer bij DWS.
Ze hoort vanuit zowel de zakenwereld als de beleggingswereld de roep om de onevenwichtigheid in de industrie aan te pakken. ‘Maar dat gaat niet van de een op de andere dag. Het vraagt om meer diversiteit aan de basis, zodat in de pool aan beschikbare mensen, mannen en vrouwen, mensen met verschillende huidskleuren en sociale achtergronden zitten.’
Een groot deel van de verandering, moet volgens haar vanuit de fondshuizen komen. ‘Mensen zien mij, zien Nicoletta (De Bona Bottegal, lead portfoliomanager van Europe II) en beseffen: hee, dat kan voor mij ook een volgende stap zijn in mijn carrière. Dat mag de industrie meer uitdragen.’
Allemaal vrouwen
Haar totale vastgoedteam telt veertien mensen, man en vrouw. Maar het is dus specifiek het DWS Europe II fonds, dat door drie vrouwen wordt gerund. Het fonds is drie jaar geleden opgericht als een institutionele variant op het al bestaande vastgoedfonds voor retailbeleggers. Met de opgehaalde 600 miljoen euro kocht het Europees vastgoed, voornamelijk residentieel en logistiek. Inmiddels ligt de brutowaarde van het vastgoed rond de 1 miljard.
Hardman: ‘Toen we 3,5 jaar geleden de beste mensen voor het fonds zochten, kwamen we uit bij Nicoletta De Bona Bottegal, een sterke Europa-specialist. Ze was de beste interne kandidaat voor de plek. Hetzelfde geldt voor Astrid Galy, de assistent portefeuillebeheerder die we een jaar later aannamen en de derde fondsbeheerder die we onlangs hebben aangenomen vanwege de sterke groei van het fonds. Allemaal vrouwen. Het is blijkbaar opvallend, een “all female” portefeuillemanagementteam.’
Multiplisten
‘Als portefeuillebeheerder ben je een projectmanager. Je hebt met verschillende assets en belanghebbenden te maken, moet een fonds organiseren, een strategie opzetten. Veel van die vaardigheden sluiten goed aan bij vrouwen. Wij zijn multiplisten. Daardoor dringt steeds meer vrouwelijk talent door tot de portefeuillemanagementindustrie. Maar dat moet dus wel aangemoedigd worden.’
De industrie maakt stappen op dat vlak, beaamt ze, maar er blijft werk aan de winkel aangezien er nog altijd geen 50/50 organisaties zijn. DWS is dat net zo min. Gelukkig, zegt ze, is de tijd wél definitief voorbij dat een vrouwelijke fondsbeheerder andere koopkansen krijgt dan een mannelijke. ‘Ik mag toch hopen dat niemand meer op die manier werkt!, roept ze desgevraagd. ‘Mocht dat wel zo zijn, dan zal een dergelijk bedrijf niet overleven in de huidige tijd.’
Koopkansen
Wat betreft die koopkansen, daarover stelt Hardman dat DWS diens AuM in de residentiële sector verder heeft uitgebreid en daarin nog meer stappen verwacht te zetten. ‘In Europees residentieel vastgoed is sprake van institutionalisatie, dankzij de toegenomen vraag. Vooral in Duitsland, Nederland en de Nordics zie je dat gebeuren, maar ook in Spanje, het Verenigd Koninkrijk en Ierland liggen steeds meer kansen voor buitenlandse beleggers.’
Vooral beleggen in voorsteden is kansrijk volgens de vastgoedbelegger, nu mensen wereldwijd meer vanuit huis werken en hun woonwens daardoor bijstellen. Met de meer richting privé verschoven werk-privébalans, is leefruimte ineens belangrijker geworden en reistijd minder belangrijk. Hardman: ‘We gaan ons te beleggen vermogen in deze categorie waarschijnlijk verdubbelen ten opzichte van de situatie voor de pandemie. Een goed thema om in te beleggen.’
De keuze voor residentieel vastgoed lijkt niet zo heel verrassend, aangezien Europe II al sinds de start long zit in residentieel vastgoed en logistiek vastgoed. Toch hoeft dat op de lange termijn niet zo te blijven, blikt Hardman vooruit. ‘Het uitgangspunt is om gediversifieerd te zijn en te blijven. Misschien worden kantoren in de toekomst weer interessanter, zeker als het gaat om ESG-vriendelijke kantoren of panden die aansluiten op de toekomstige manier van werken. Dat zou de wegingen binnen het fonds best wat kunnen veranderen, waardoor minder nadruk komt op residentieel.’
Beter wegblijven
Gesproken over ESG, ziet Hardman op dat vlak vooral mogelijkheden bij betaalbare, milieuvriendelijke woningen en de woningen die zich richten op een hoge luchtkwaliteit. ‘Alle metropolen hebben luchtkwaliteitsproblemen, en het wordt gezien als het grootste probleem van de wereld. Wij kunnen vooral invloed uitoefenen op de luchtkwaliteit ín panden, maar ook buiten kunnen we dingen doen, zoals beleggen in oplaadpunten van elektrische auto’s en biodiversiteit.’
Op de vraag waar vastgoedbeleggers beter van weg kunnen blijven, noemt Hardman de stoeiende retailsector. ‘Die moet je als belegger opnieuw gaan bekijken, en dan vooral de manier waarop de volgende generatie zal winkelen en de manier waarop fysieke winkels daarin hun plek krijgen.’ Opsommend: ‘Meer lokaal, maar karakter, de mogelijkheid om buiten te winkelen. Maar kijk ook eens naar winkels die inspelen op het vernieuwde en meer diverse dag- en nachtritme dat mensen tegenwoordig hebben.’
DWS Europe II Fund
AuM: 1.1 bn euro (GAV)
2020 Total Return: 6.4%
Total Return Benchmark: 0.1%
2020 Income Yield: 3.0%
Income Yield Benchmark: 3.0%
Total Return since inception: 7.0%