Beleggers zijn op zoek naar rendement, en huizenkopers op zoek naar financiering. Uiteindelijk weten die twee elkaar via diverse tussenstappen wel te vinden, maar er is toch sprake van een hardnekkig financieringsgat of ‘funding gap’.
Volgens De Nederlandsche Bank zou dat gat in 2025 zo’n 100 miljard euro groot zou kunnen zijn. Dynamic Credit denkt met een nieuwe soort hypotheekobligatie een manier te hebben gevonden om dit gat te dichten.
Het Amsterdamse bedrijf, dat op verschillende fronten actief is in de financieringsmarkt, heeft van de Autoriteit Financiële Martken groen licht gekregen voor het ‘Dynamic Credit Mortgage Bond’-programma. Dat moet het voor beleggers eenvoudiger maken om toegang te verkrijgen tot Nederlandse hypotheken, die via het eigen label bijBouwe aan de man gebracht worden.
Nieuwe partijen
De Nederlandse hypotheekmarkt is de afgelopen jaren ingrijpend veranderd. Naast de banken, die de leningen financieren met spaargeld en via de kapitaalmarkt, hebben ook andere partijen zich in de strijd gemengd. Zo zijn hypotheken in trek bij pensioenfondsen en levensverzekeraars, die op zoek zijn naar veilige, langlopende beleggingen die ze tegenover hun langjarige verplichtingen kunnen zetten.
‘Deze nieuwe hypotheekobligatie is echt een aanvulling op bestaande vormen als securitisaties, pandbrieven en hypotheekfondsen’, zegt portefeuillebeheerder Jasper Koops (foto). ‘Nadat eerst pensioenfondsen en verzekeraars in de hypotheekmarkt zijn gestapt, verwachten we dat dit product vooral ook buitenlandse beleggers zal trekken.’
De markt voor pandbrieven staat, net als veel andere delen van de kredietmarkt, in het teken van extreem lage of zelfs negatieve rendementen. Securitisaties zijn relatief complex, opgedeeld in risicoklassen en hebben een beperkte looptijd van doorgaans vijf tot zeven jaar. Voor hypotheekfondsen geldt dat wie er eenmaal in zit, er in beginsel moeilijk weer uit kan.
Lange looptijd, lage kosten, vlotte handel
Die nadelen heeft de nieuwe hypotheekobligatie niet, stelt Dynamic Credit-coo Daan Potjer. Het schuldpapier wordt uitgegeven door een bv die hypotheken uitgeeft. De obligaties hebben een looptijd van dertig jaar, en het rendement is gelijk aan de rente op de hele portefeuille min ‘een paar basispunten’ kosten.
Voor Nederlandse partijen, die volgens Potjer vaak al dicht in de buurt van hun maximale blootstelling aan hypotheken zitten, is vooral de eenvoudige verhandelbaarheid interessant. Indien gewenst kunnen de obligaties genoteerd worden aan een beurs naar keuze, en ze kunnen via geijkte platformen verhandeld worden. Belangrijk is daarvoor wel dat de markt groot genoeg wordt.
‘Deze hypotheekobligatie is echt een beleggingsproduct, terwijl securitisaties meer fundinginstrumenten zijn’, zegt Potjer. De handel wordt bevorderd door het feit dat de poule hypotheken na uitgifte van het schuldpapier niet meer wordt aangevuld. De gemiddelde looptijd neemt zo bijvoorbeeld af. Dat kan voor een pensioenfonds reden zijn om de stukken na verloop van tijd weer te verkopen.
Op maat
Beleggers kunnen gericht een portefeuille hypotheken latensamenstellen. Grofweg zijn er daarbij twee belangrijkevariabelen: looptijd en ‘loan tovalue’, waarbij nog meespeelt of een hypotheek onder deNationale Hypotheekgarantie valt. Het is ook mogelijk al uitgegeven hypotheken in eenobligatie te laten verpakken.
Potjer verwacht ‘binnen een paar maanden’ het eerste mandaat vast te leggen. ‘Wij hopen dat dit een standaardinstrument wordt. Als er een liquide markt ontstaat, is dat goed voor de Nederlandse hypotheekmarkt. En omdat partijen naar believen in en uit kunnen stappen, is het ook goed voor de financiële stabiliteit.’
Copyright: Het Financieele Dagblad, 19 juli 2019