Europese vastgoedaandelen: Janus Henderson op 1

Vastgoedaandelen vormen een interessante toevoeging aan beleggingsportefeuilles, omdat ze kenmerken van aandelen én obligaties hebben. Hoewel het historisch gezien niet altijd makkelijk was voor Europese actieve beleggers, lijkt daar verandering in te komen door onder andere de veranderde structuur van de Europese markt voor indirect vastgoed.

In de top 5 van deze week zet Morningstar-analist Ronald van Genderen de best presterende Europese indirecte vastgoed aandelenfondsen over de afgelopen 12 maanden op een rij. 

Aandelenfondsen in indirect vastgoed vormen een beetje een vreemd ras. Sommige beleggers zien vastgoed als een aparte beleggingscategorie, naast bijvoorbeeld aandelen en obligaties. Anderen beschouwen vastgoed eerder als een van de verschillende sectoren. 

Met indirect wordt bedoeld dat de beleggingsfondsen in panden beleggen, dus zij bezitten de panden en niet de eindbelegger. We spreken van een directe vastgoedbelegging als de eindbelegger rechtstreeks in een pand belegt en dus zelf de pandeigenaar is.

Hoe het ook zij, voor veel beleggers vormen vastgoedfondsen een goede aanvulling op de portefeuille met zowel kenmerken van aandelen (het is een deelneming in een onderneming, dus er wordt mee geprofiteerd van de winst en de groei daarvan) alsmede van obligaties (de hoge mate van stabiliteit van de inkomsten uit huurcontracten heeft een gelijkenis  met de vaste inkomstenstroom die obligaties genereren).

Historische prestaties

Historisch gezien hebben actieve beheerders het lastig gehad in het Europese speelveld voor indirecte vastgoedbeleggingen. Zo bedraagt het gemiddelde rendement over de afgelopen tien jaar van actieve beheerders in de Morningstar categorie Aandelen Vastgoed – Indirect Europa 9,47 procent op jaarbasis. De toonaangevende benchmark voor deze fondsen, de FTSE EPRA Nareit Europe index, behaalde daarentegen een rendement van 9,68 procent.

Dat verschil lijkt niet zo heel groot, maar dat komt met name omdat actieve beleggers het verschil in prestaties de afgelopen jaren hebben weten te verkleinen. Zo behaalden zij over de afgelopen vijf jaar een rendement van 4,03 procent per jaar versus 2,85 procent voor de index. En op drie-jaars basis bedragen die percentages 7,96 procent om 6,97 procent. Ook in de huidige turbulente tijden weten actieve beheerders waarde toe te voegen. Tot en met eind februari van dit jaar incasseerden actieve fondsen een verlies van 4,17 procent, terwijl de index 5,91 procent in het rood dook.

Gewijzigde marktstructuur

Een deel van de verklaring voor de betere prestaties van actieve beheerders is te vinden in de gewijzigde structuur van de markt in de afgelopen jaren. Begin 2010 was de Europese indirecte vastgoedmarkt behoorlijk geconcentreerd. In de FTSE EPRA Nareit index waren op dat moment 66 verschillende aandelen opgenomen, waarbij de top 10 gezamenlijk goed was voor bijna 55 procent van de index. Alleen al Unibail-Rodamco had een gewicht van bijna 18 procent. Dit maakte dat het universum waar actieve beleggers uit konden kiezen zeer beperkt was en bovendien aanzienlijk geconcentreerd.

Tien jaar later vinden we inmiddels 88 namen in de index. Bovendien is de weging van de tien grootste ondernemingen afgenomen tot 44 procent. De grootste weging is nog altijd weggelegd voor Unibail-Rodamco. Terwijl de onderneming zelf aanzienlijk gegroeid is, onder meer door de overname van Westfield, bedraagt het gewicht in de index nog maar 5,82 procent.

Het universum voor actieve beleggers is dus aanzienlijk verbreed en minder geconcentreerd geworden. Dit heeft hen meer mogelijkheden gegeven om zich in hun portefeuillepositionering te onderscheiden van de benchmark. Met gemiddeld genomen dus betere resultaten.

Top 5

Deze week in de top 5 de best presterende Europese indirecte vastgoed aandelenfondsen (waarvan een aandelenklasse zonder distributievergoeding beschikbaar is in Nederland) over de afgelopen 12 maanden lopende van maart 2019 tot en met eind februari 2020.

De ranglijst wordt aangevoerd door het Janus Henderson Horizon Pan European Property Equities Fund. Dit fonds wordt vanaf 2008 beheerd door de zeer ervaren Guy Barnard. Sinds 2014 stond hij alleen aan het roer, maar sinds april 2018 voert hij het beheer samen met Nicolas Scherf. 

Gezamenlijk beheren zij een geconcentreerde portefeuille van circa 30 aandelen waarin de tien grootste posities goed zijn voor bijna de helft van de portefeuille. Per eind februari 2020 behoren Gecina en Merlin Properties tot de grootste overwegingen, terwijl het fonds ook een aanzienlijke off-benchmark positie heeft in Instone Real Estate Group.

Het Kempen European Property Fund N.V. vinden we op de tweede plek. In 2019 verliet voormalig hoofdbeheerder Matthijs Storm het bedrijf om CEO te worden van Wereldhave, een Nederlands winkelvastgoedbedrijf. Hij werd opgevolgd door teamleden Egbert Nijmeijer en Jorrit Arissen, die gezamenlijk de leiding overnamen van Kempen’s Europese en wereldwijde indirecte vastgoedstrategieën. 

Inmiddels heeft Kempen het team weer op zes leden teruggebracht. Het team blijft een van de best toegeruste teams in de indirecte vastgoedsector, vooral omdat het ook kan profiteren van de ondersteuning van de sell-side analisten en het directe vastgoedteam van Kempen. 

De aanpak berust op een aanzienlijk datagedreven proces. Het proces is puur bottom-up, goed gestructureerd, gedisciplineerd en herhaalbaar. Ook hier is de portefeuille geconcentreerd met zelfs bijna 60 procent in de top 10 belangen. De grootste overwegingen zijn onder andere voor Segro, eveneens Gecina en Fabege. De enige off-benchmark positive wordt gevormd door Shurgard Self Storage.

Het fonds op de derde plaats is van Cohen & Steers, een op onroerend goed gerichte boetiek. Sinds april 2013 wordt het Cohen & Steers SICAV European Real Estate Securities Fund beheerd door Rogier Quirijns, maar de aanpak bij Cohen & Steers is echt teamgericht. Hij kan bogen op een goed toegerust en over het algemeen ervaren team voor analytische ondersteuning. 

Het fonds wordt beheerd volgens het beproefde en bewezen proces dat binnen het bedrijf over de hele linie wordt toegepast en vertrouwt op zowel top-down als bottom-up onderzoek en standpunten. De portefeuille is iets meer gespreid dan de twee hiervoor genoemde fondsen, maar kan nog altijd als geconcentreerd worden bestempeld. De grootste overweging houdt het fonds aan in LEG Immobilien. Aansprekende off-benchmark posities worden aangehouden in VIB Vermoegen en Argan.