De beursstatistieken laten er geen twijfel over bestaan, de eerste vijf maanden van 2022 waren minder succesvol voor de Belgische en bij uitbreiding voor de Europese vastgoedgroepen. In ons GVV-boek dat we uitbrachten in september 2021 hadden we het uitvoerig over de twee belangrijkste risico’s voor GVV’s en beursgenoteerd vastgoed. Dat was enerzijds de brede beursevolutie, anderzijds de evolutie van de langetermijnrente.
Zo bedraagt het verlies van de Bel-20 sinds begin dit jaar 6,9 procent, voor de Euro Stoxx is dat zelfs -13,3 procent. Daarnaast steeg het rendement op 10-jarige Belgische staatsobligaties van 0,2 procent naar 1,58 procent, bij Duitse staatsobligaties was er dit jaar een stijging van -0,12 procent tot 1,05 procent. Tegen deze achtergrond was het inderdaad heel moeilijk voor GVV’s en vastgoedgroepen in het algemeen om in 2022 een positieve prestatie neer te zetten. Zo staat de FTSE EPRA Nareit Developed Europe index op een verlies van 16 procent sinds begin dit jaar, de Euro Stoxx Real Estate index doet het met een verlies van 15 procent niet veel beter.
De laatste dagen viel het netto rendement op 10-jarige staatsobligaties in de eurozone wat terug, wat tijdelijk een herstel van de vastgoedaandelen toelaat. Maar met een verstrakking van de monetaire politiek van de ECB in het verschiet (hogere rente, afbouw van balans,…) is er niet direct veel reden voor optimisme. Of zijn er misschien strohalmen waar we ons kunnen aan optrekken?
Indexering
We denken dat er eentje is die de volgende maanden wat koerssteun zou kunnen bieden en dat is de huurindexering. De hoge inflatie mag immers doorgerekend worden in de huurprijzen, wat het totale resultaat van de vastgoedaandelen ten goede komt en dat moet een positieve impact hebben op de koers van die aandelen.
Of laat het ons anders stellen, huurindexeringen kunnen de negatieve impact van hogere rentevoeten compenseren.
Die huurindexeringen liggen natuurlijk gevoelig, want ze moeten opgehoest worden door winkeliers die reeds een moeilijke periode achter de rug hebben, door rusthuizen die door het personeelstekort en door corona al met hogere werkingskosten geconfronteerd en door bedrijven die met hogere loonkosten en gestegen grondstoffenprijzen af te rekenen hebben.
Geen enkele vastgoedgroep pakt daarom zwaar uit met de positieve impact van de huurindexeringen, maar ze zijn er wel. Zo zagen we een stijging van 4,88 procent van de huren op vergelijkbare basis bij Care Property Invest, bij Befimmo ging het om een plus van 3,6 procent. Het Britse Impact Healthcare Reit meldde dat het in het eerste kwartaal de huur van 69 van de 128 gebouwen in portefeuille met de maximale 4 procent kon verhogen. Ter verduidelijking het gros van de huurcontracten bij Impact voorziet in een jaarlijkse minimale indexering van 2 procent en een maximale van 4 procent.
Maar het kan natuurlijk nog concreter, en beter. Zo meldde Aedifica dat het voor 2022 een stijging van het courant resultaat per aandeel van 9,6 procent tot 4,77 euro verwacht. Dat de huurindexeringen het bedrijf bij die verwachting helpen, zal niemand ontkennen. En Xior doet daar nog een schepje bovenop. Voor 2022 verwacht de specialist in studentenhuisvesting een groei van zijn courant resultaat per aandeel van 11 procent tot 2 euro en voor 2023 wordt er ook al een groei van 10 procent vooropgesteld tot 2,20 euro! Naast huurindexeringen, speelt natuurlijk de krapte op de markt een rol, ook kan Xior wat profiteren van een gemiddeld hogere schuldgraad, die kwam 2021 wat lager uit na een kapitaalverhoging.
Welke boodschap willen we nu brengen? Vanuit een top-down benadering zijn vastgoedaandelen minder aantrekkelijk en kwetsbaar, maar een bottom-up benadering kan leren dat het allemaal niet zo dramatisch hoeft te verlopen voor de vastgoedaandelen, of GVV’s in het bijzonder.
Gerelateerde artikelen op Investment Officer
Gert De Mesure is gespecialiseerd in beursgenoteerd vastgoed, smallcaps en obligaties. Hij is Investment Officer kennisexpert.