Laurens Gilen en nog twee andere partners lanceren een tweede vastgoedfonds volgens het concept van het ‘Hamsterhuren®’. De bedoeling is om sociale én ecologische impact te creëren.
Dat blijkt uit een gesprek met Laurens Gilen (foto). Gilen is een telg van de ondernemende familie Gilen, die ondertussen aan de vierde generatie toe is en zich toelegt op de ontwikkeling van kwalitatief residentieel vastgoed uit het middensegment. Gilen Real Estate heeft de ambitie om uit te groeien tot een referentiespeler in institutioneel residentieel vastgoed met een uitgesproken duurzaam en innovatief karakter. Het concept ‘Hamsterhuren’ werd ontwikkeld door de familie Gilen en in 2018 werd op basis van dit concept een eerste Gespecialiseerd Vastgoedbeleggingsfonds (GVBF) opgericht. Naast Belfius Immo stapte ook de FPIM (Federale Participatie- en Investeringsmaatschappij) in.
De Hamsterhuren fondsen kopen energiezuinige nieuwbouwwoningen en zetten ze in de verhuur. De huurders krijgen een gratis aankoopoptie op de huurwoning gedurende een periode van maximum acht jaar. Ze hebben eenzijdig het recht om het pand aan te kopen, en kunnen de helft van de betaalde huurgelden aftrekken van de prijs. Het voordeel voor de huurder is dat ze onmiddellijk in een energiezuinige woning kunnen stappen. Het voordeel voor de verhuurder is dat de huurders zich als potentiële eigenaars gedragen en deze woning ook bovengemiddeld goed zullen onderhouden. ‘De optieprijs is geïndexeerd op de Statbel-index voor residentieel vastgoed.
Het eerste fonds was een succes en nu wordt het tweede fonds gelanceerd. ‘De fondsen zijn AICBs, Met de komst van enkele doorgewinterde experts zoals Sam Melis, een expert op het vlak van fondsenbeheer, en Manu Nédée, een ervaren corporate bankier gespecialiseerd in vastgoed, wordt het concept hamsterhuren verder geprofessionaliseerd en opgeschaald.
Het concept is een geregistreerd merk en andere partijen mogen het niet zomaar gebruiken om te vermijden dat het wordt verwaterd.
Gilen: ‘Hamsterhuren beantwoordt aan een prangende behoefte aan kwalitatief wonen voor mensen die op zich wel een hypotheek kunnen afbetalen, maar wie het aan de nodige middelen ontbreekt om een aanbetaling te doen voor een woning. Voor twee op drie jonge volwassenen (leeftijdsgroep tot 35 jaar) is een eigen woning een onbereikbare droom geworden, zo blijkt uit een studie van ImmothekerFinotheker. De gemiddelde leeftijd van de vastgoedkoper is gestegen tot 42 jaar, van de jonge volwassenen met als hoogste diploma dat van middelbaar onderwijs geeft 84 procent aan zich geen eigen woning te kunnen veroorloven en voor de hoogopgeleiden is dit 64 procent.’
Volgens Gilen is de interesse enorm: ‘Elke dag bieden zich er vijftien mensen aan, en 14.000 mensen hebben zich ingeschreven op een lijst om te kunnen huren. Je hebt 150.000 wachtenden op de sociale huurmarkt. Je hebt ook een groot aandeel van de bevolking die geen 20 procent aanbetaling kan doen om een woning te kopen. De gemiddelde energiekost van een Belgische woning bedroeg in 2021 2100 euro per jaar en onlangs is hier heel wat bijgekomen. Als het een koude winter wordt, kan die kost nog fors oplopen. Op dit moment kost dit zelfs gemiddeld meer dan €5.000. Vandaar zetten we sterk in op energiezuinigheid en een circulaire manier van bouwen.’
Canius Real Estate
Canius Real Estate, een door het BIV erkende makelaar, treedt op als rentmeester van deze woningen. Ze leggen het Hamsterhuren concept uit aan de huurders en ze staan in voor het vastgoedbeheer waarbij volop digitale tools worden ingezet.
Gilen: ‘De selectie van de panden is streng. We willen een gemiddeld bruto huurrendement van minstens 3,5 procent. Daarvoor moeten we scherpe prijzen krijgen, wat aardig lukt omdat we grote volumes kopen, de ontwikkelaar helpen met de voorverkoop in een project en een alternatieve bron van financiering aanbieden.. We gaan ook in dialoog met ontwikkelaar en overheid over bijvoorbeeld vergunnings- en gunningscriteria om meerwaarde te creëren voor alle partijen.’
Cliënteel
Gilen: ‘Krachtens de wet is de GVBF alleen bestemd voor zogenaamde in aanmerking komende beleggers. Dat zijn alle professionele beleggers en rechtspersonen die geen professionelen zijn maar die zich hebben geregistreerd bij de FMSA. Het fonds is een niet-openbare AICB die geen beroep doet op het publiek spaarwezen. We hebben het minimale instapbedrag op 250.000 euro vastgelegd, maar we mikken op grote institutionele beleggers zoals pensioenfondsen, verzekeraars, vakbonden en universiteiten en op de grote family offices. Belfius Immo en de een andere belangrijke Belgische partij gaan ook in dit tweede fonds investeren. In een eerste fase willen we 50 miljoen euro eigen vermogen ophalen.’
Voor investeerders wordt gemikt op een bruto target IRR van 5 à 7 procent.
Gilen: Ik vind het vooropgestelde rendement eigenlijk zeer billijk. Het is niet de absolute bovenkant van de markt, maar biedt wel meer zekerheid. Er is de erg hoge bezettingsgraad (bijna 100 procent), de hamsterhuurders die zich gedragen als quasi-eigenaars en de duidelijke maatschappelijke impact. Daarnaast zorgt de doorgedreven selectie in duurzaamheidscriteria voor waardebehoud-/stijging van het onderliggende vastgoed, maar wensen we ook maximaal bij te dragen tot de Green Deal van Europa om CO² neutraal te worden.’
Vanaf het moment dat er opties worden gelicht, kunnen er aan de investeerders dividenden worden uitgekeerd. ‘Dit is een hoger rendementspotentieel dan de meeste andere impactvehikels, waar het financieel rendement vaak ondergeschikt is aan de impact. Het is niet het hoogste rendement op de markt maar wel voldoende hoog om het risico te compenseren. Alle partijen moeten er trouwens beter van worden: de huurder, de investeerders, de projectontwikkelaars en ook de overheid, want Hamsterhuren draagt bij tot betaalbaar wonen en kost de overheid niets,’ stelt Gilen.
Impactfonds
‘We zijn een impactfonds, dat staat buiten kijf,’ zegt Gilen stellig. ‘De investeerders die we zoeken willen een meetbare impact creëren op sociaal én ecologisch vlak. Bij impactbeleggen moet je een aantal internationale normen naleven om het als dusdanig te mogen bestempelen. Bij ons is de KPI duidelijk: het aantal hamsterhuurders dat uiteindelijk gaat kopen.
Gilen voegt eraan toe dat ze ook een intern ontwikkelde ‘Durascore®’ hebben berekend op basis van 27 parameters. ‘Het is een brede duurzaamheidsbenchmark die niet enkel naar het E-peil kijkt maar ook naar het percentage energie dat het op eigen terrein wordt opgewekt (vb. warmtenetten), externe certificatie (Breeam®), de geprojecteerde energiekosten ende circulariteit van de gebruikte bouwmaterialen in de bouwschil. De bedoeling is om voor de huurder zoveel mogelijk netto beschikbaar inkomen te creëren. We hebben daarvoor de technische kennis in huis. Ook deelmobiliteit is belangrijk: hoe kunnen we onze huurders zoveel mogelijk verplaatsingen besparen?’
Expansie
Gilen en partners willen Hamsterhuren verder opschalen in België. Via dochteronderneming WIN Admin tuigen ze ook residentiële vastgoedfondsen op voor derden in binnen- en buitenland. Ze kijken daarbij onder andere naar de Nederlandse markt, waar ze pensioenfondsen kunnen aanspreken. Belgisch residentieel vastgoed is immers relatief goedkoop in vergelijking met het Nederlandse. De demografische vooruitzichten voor België zijn ook uitzonderlijk goed. Volgens The Lancet zal de Belgische bevolking op termijn de Nederlandse in aantal voorbijsteken.