Door de lage rentevoeten en inflatiedruk moeten portefeuilles anders worden ingevuld. Hierdoor neemt de druk om rendement te genereren toe.
Wij als toezichthouder horen deze geluiden ook en kunnen ons goed voorstellen dat de druk om rendement te behalen gevoeld wordt. We snappen dat een portefeuille voor een klant van toegevoegde waarde moet zijn, maar daarbij is het heel belangrijk te blijven nadenken over welk risico voor welke klant aanvaardbaar is, zeker nu.
Wij zien dat ook fondsaanbieders inspelen op deze behoefte. Het valt bijvoorbeeld op dat een relatief hoog percentage van de nieuwe fondsen die we de afgelopen maanden aangemeld krijgen, beleggen in vastgoed, met name in woningen en zorgvastgoed, maar ook in winkels.
Zowel dit jaar als vorig jaar belegt circa 30 procent van de goedgekeurde nieuwe beleggingsfondsen, die geschikt zijn voor retailbeleggers (of voor professioneel en retail), in vastgoed. Een aantal beheerders is de afgelopen maanden echter duidelijk actiever dan in voorgaande jaren.
Belang van liquiditeit
Uiteraard letten we aan de poort op diverse zaken, waaronder de transparantie, de risico’s, kosten, beleggingsbeleid, de verhouding tussen het eigen- en het vreemde vermogen, hoe het geregeld is voor wat betreft de inkoop en afgifte van participaties en in geval van open-end fondsen: op liquiditeit.
In 2008 gingen er door gebrek aan liquiditeit open-end vastgoedfondsen dicht. De meeste vastgoedfondsen zijn momenteel closed-end. Dat betekent dat de aanbieder de stukken niet hoeft terug te nemen als een klant wil uitstappen, maar hij alleen kan verkopen als er een koper voor zijn stukken is. Ook bij open-end vastgoedfondsen kun je echter vaak niet onbeperkt uitstappen.
Onder meer het illiquide karakter in combinatie met de vaak relatief hoge minimale inleg, maakt dat vastgoedfondsen toch niet zomaar voor iedereen geschikt zijn.
Veel vreemd vermogen
De risico’s staan natuurlijk wel in het prospectus (daarom is het belangrijk dat beleggers deze prospectus ook echt lezen). Zo wordt in het algemeen het vastgoed aangekocht met een behoorlijk percentage vreemd vermogen (60 procent vaak) en de looptijd van de financiering is vaak wat korter dan de verwachte looptijd van het fonds.
Dit betekent dat er risico wordt gelopen op de waardeontwikkeling én op het verkrijgen van herfinanciering als het op het moment van het aflopen van de lening geen gunstig moment zou zijn om (een deel van) het vastgoed te verkopen.
Gevolgen coronacrisis
Met het oog op risicospreiding zullen vastgoedbeleggingen waarschijnlijk meestal niet het enige of belangrijkste deel van een beleggingsportefeuille zijn. Maar wat als beleggers (als gevolg van de coronacrisis?) op een gegeven moment een deel van hun beleggingen moeten verkopen - vanwege behoefte aan cash - of willen verkopen, omdat ze zenuwachtig worden of risico willen verminderen?
De kans bestaat dat ze dan juist een nog een risicovollere portefeuille krijgen doordat ze dan de liquide beleggingen verkopen om dit doel te bereiken.
Hoewel de verleiding misschien groot is vanwege (hoog) dividendrendement of het vooruitzicht van verdere waardestijging, is het belangrijk te blijven nadenken over de mate waarin je dergelijke illiquide of andere risicovolle beleggingen in klantportefeuilles opneemt, zeker in de huidige onzekere tijd.
Barbara Nieuwenhuijsen is toezichthouder retailbeleggen bij de Autoriteit Financiële Markten (AFM), de Nederlandse toezichthouder.