Er vindt een grote rotatie plaats onder institutionele beleggers van obligaties naar aandelen, maar vooral ook naar vastgoed. ‘Dat komt doordat de risicobereidheid toeneemt, maar ook de yield ten opzichte van obligaties aantrekkelijk is en omdat beleggers naar een stabiele inkomstenstroom zoeken.’
Dat zegt Guy Barnard, fondsmanager van het Henderson HF Pan European Property Fund, in een gesprek met Fondsnieuws. Het fonds is opgenomen in de FN Universe, dat de meest gedistribueerde fondsen van Nederland samenbrengt.
De hernieuwde interesse van beleggers voor vastgoed, blijkt ook uit het feit dat ABN Amro in de modelportefeuilles de exposure naar vastgoed verhoogd heeft. In het eerste kwartaal leverde vastgoed beleggers meer dan 5 procent op, maar het Henderson-fonds behaalde een rendement van ruim 10 procent.
Alpha-benadering
Volgens Barnard van Henderson is dat te danken aan de sterke alpha-benadering van het fonds. Die komt er ondermeer in tot uitdrukking dat men zich sterk richt op een beperkt aantal vastgoedmarkten in Europa, zoals Groot-Brittannië, Zweden en in mindere mate Frankrijk en Duitsland.
‘Year to Date hebben de beleggingen in Zweden meer dan 14 procent opgeleverd en Groot Brittannië was goed voor bijna 10 procent,’ zegt Barnard. Vorig jaar bedroeg het rendement 15,7 procent voor het fonds dat sinds de oprichting de index verslagen heeft.
Volgens de benchmark, de FTSE Epra/Nareit Developed Europe Capped Index, moet meer dan 40 procent in het Verenigd Koninkrijk en 12 procent in Zweden worden belegd.
Niet-eurolanden aan kop
Barnard zegt dat er in het afgelopen anderhalf jaar sprake was van toenemende risicobereidheid. Aanvankelijk beperkten beleggers zich tot de meest prestigieuze shopping malls in Londen en Parijs, maar neemt ook de belangstelling voor ander commercieel vastgoed, zoals kantoorpanden, en zelfs woningen toe.
Dat juist Groot-Brittannië en Zweden het goed doen, hangt volgens Barnard ook samen met het feit dat beide landen geen deel uitmaken van de euro en daardoor flexibeler kunnen zijn in hun rente- en valutabeleid.
‘Daarnaast hebben we voor de eurozone ook grote zorgen over het gebrek aan inflatie en het risico van deflatie. Dat kan aanleiding geven tot kwantitatieve verruiming door de ECB en dat brengt politieke risico’s met zich mee. Bij een zekere mate van inflatie gedijt vastgoed het beste,’ stelt Barnard.
Die zorgen worden door veel vastgoedbeleggers gedeeld: de waardering van Brits vastgoed ligt nu meer dan 14 procent boven het historisch gemiddelde, terwijl dat voor Europa ex VK -4 procent is.
Booming Londen
Londen blijft een fenomeen in het Europese vastgoed, met een gemiddelde waardestijging voor kantoren sinds juni 2009 van meer dan 70 procent. ‘Vooral overzeese investeerders kopen, soms zelfs blindelings, vastgoed in Londen. Zij nemen maar liefst 70 procent van de buitenlandse transacties voor hun rekening.’
Barnard ziet op dit moment geen dreiging van een stijgende rente of van een bubbel op plaatselijke vastgoedmarkten, zoals Londen. ‘Nee, een bubbelrisico zien we op dit moment niet. In Londen neemt het nieuwe aanbod van commercieel vastgoed niet zo snel toe, terwijl de vraag naar vastgoed juist wel sterk is.’
De portfoliomanager heeft de indruk dat Europa zich nu sterk herstelt, in navolging van de VS. Maar in landen als Nederland en Frankrijk ziet hij een discount van zeker 10 procent. Dat wordt ook veroorzaakt door maar in de andere landen is veelal sprake van fair value.
Het fonds kijkt concentreert zich op bottom up-aandelenselectie met een top down-overlay. Het fonds belegt in 33 aandelen uit een index van 84.