Institutionele beleggers blijven onverminderd enthousiast over vastgoed. Dat enthousiasme wordt gedreven doordat men verwacht dat de rentes nog lange tijd op een laag niveau blijven. Dat dwingt beleggers tot het nemen van meer risico en tot een hogere allocatie naar meer risicovolle beleggingen.
Dat kwam naar voren tijdens de afsluitende paneldiscussie van het jaarlijkse Inrev Outlook event in Amsterdam, eerder deze week.
Door de massale interesse voor real assets is het voor pensioenbeleggers steeds moeilijker om geschikte vastgoedprojecten of -fondsen te vinden. De vereiste schaal en de specifieke karakteristieken waar institionele beleggers als pensioenfondsen om vragen maken dat de spoeling dun is.
De sterke vraag naar vastgoedbeleggingen wordt gedreven door de aanhoudend lage rente, zegt Alexander van Riel, hoofd continental Europe bij CBRE Global Investment Partners. Zijn tijdens de paneldiscussie uitgesproken visie is in lijn met de uitkomsten van de jaarlijkse ‘Inrev Investment Intentions Survey’. Hieruit blijkt dat er dit jaar nog eens ruim 88 miljard euro in de Europese vastgoedmarkt zal worden belegd.
Voor pensioenbeleggers is het echter de vraag of dit ook daadwerkelijk geïnvesteerd kan worden. Zo is het voor een grote belegger als MN moeilijk om beleggingen te vinden met voldoende schaal, vertelt Maaike Hof, fondsmanager international real estate & impact investing bij MN. ‘Wij zouden het liefst beleggen via een fondsenstructuur, maar dat is in de praktijk moeilijk.’
Niet alleen schaal is een knelpunt. Volgens Harm Zwier Medendorp, hoofd real estate bij Aegon Asset Management, stellen pensioenfondsen ook bepaalde eisen aan vastgoedinvesteringen op het gebied van risico- en kostenprofiel. Ook in dat opzicht is er volgens hem een tekort aan geschikte producten.
Meer risico
Betekent dat dat beleggers dan wellicht ook meer risico (zullen moeten) nemen? Volgens het onderzoek van Inrev wel. De 140 geraadpleegde wereldwijde institutionele beleggers kijken uit naar de meer risicovolle beleggingen in Europa, ook wel het “opportunity-segment” genoemd.
Ongeveer 20 procent van de deelnemers noemt dit hun voorkeurstrategie voor 2020. Dit is een verdubbeling ten opzichte van 2019.
Onderstaande grafiek laat de betalingsvoorkeuren van institutionele beleggers zien:
De deelnemers aan de paneldiscussie zeggen zich niet geheel te kunnen vinden in dit beeld. Bij MN ligt de focus nog steeds op de zogenoemde “Core-investeringen”, die juist een lager risicoprofiel hebben.
Van Riel van CBRE Global Investment Partners ziet ook een ontwikkeling waarin Europese beleggers meer gericht zijn op rendement in de vorm van inkomen. Tegelijk ziet hij wel dat er naar de wat risicovollere core-investeringen wordt gekeken met een hogere loan-to-value-ratio. Deze ontwikkeling baart hem nog geen zorgen, omdat het niveau ervan substantieel lager is dan in 2008.
Hans Vrensen, hoofd research & strategie bij AEW Europe (onderdeel van Natixis Asset Management), sluit het risico niet uit dat de politiek nog roet in het eten kan gooien. Hij noemt geen concreet voorbeeld daarvan, zodat de perspectieven voor vastgoed zeer goed zijn. Dat laatste hangt sterk samen met de lage rente.
Hoewel Vrensen vorig jaar bij deze Outlook nog een andere, meer negatieve boodschap voor de aanwezigen had, heeft het door centrale banken aangehouden expansieve rentebeleid ervoor gezorgd dat het beleggersperspectief weer bijzonder goed is.
Vrensen stelt dat onder invloed van ontwikkelingen in de tech-sector, zoals e-commerce en flexkantoren, logistiek op dit moment één van de favoriete sectoren. Daarnaast biedt het toenemende belang van ESG-integratie in vastgoedbeleggingen ook veel kansen, aldus het hoofd research & strategie.