Hoewel sommige bronnen van vervuiling beter zichtbaar zijn, wordt de gebouwde omgeving beschouwd als een belangrijke bron die dat niet is. Fidelity International wil daarom commercieel vastgoed verbeteren via impactbeleggingen in Europa. Investment Officer sprak met Aymeric de Sérésin, Fidelity’s directeur Europese vastgoedinvesteringen.
Ongeveer 40 procent van de totale koolstofuitstoot wereldwijd is afkomstig van de bestaande vastgoedvoorraad, legt de Sérésin uit. Als je je richt op stedelijke locaties, loopt dat percentage op tot 60-70 procent. ‘Vastgoed is een deel van het probleem,’ zei hij. ‘Wij geloven dat vastgoed daarom ook een deel van de oplossing kan zijn.’
Transformatie van ‘bruine’ gebouwen
Tachtig procent van het totale commerciële vastgoed in Europa is niet gebouwd om te helpen voldoen aan het klimaatakkoord van Parijs. Slechts één procent van de voorraad wordt jaarlijks gerenoveerd of gesloopt en herontwikkeld, aldus de Sérésin. ‘Als we doorgaan met het huidige patroon, gaan we het klimaatakkoord van Parijs mislopen.’
De strategie is om bestaande gebouwen te kopen, die als “bruine” gebouwen worden beschouwd omdat ze niet groen zijn, en ‘ze te transformeren om er zeer efficiënte, energie-efficiënte gebouwen van te maken, die in staat zullen zijn … om netto koolstofvrij te werken,’ zei de Sérésin.
Verkopen aan gespecialiseerde fondsen
Nadat we vijf tot zes jaar met de gebouwen hebben gewerkt, ‘gaan we deze activa verkopen aan gespecialiseerde fondsen die alleen op zoek zijn naar zeer duurzame of koolstofvrije gebouwen’, zei hij. ‘Die fondsen zijn in opkomst.’
Terwijl 2050 het doel was voor koolstofneutraliteit, legde De Sérésin uit, zijn de zaken de afgelopen vijf tot zes jaar ‘in een stroomversnelling geraakt’. ‘Er is een soort competitie tussen bedrijven om te zeggen dat ik groener zal zijn dan mijn buurman’, zei hij. Steeds meer bedrijven richten zich op 2030. De commerciële vastgoedsector is volgens hem nog steeds op weg naar 2040-45.
‘Er is een grote mismatch, een grote onbalans tussen wat huurders willen en wat de verhuurder hen kan bieden,’ zei hij.
Risico’s op gestrande activa nemen toe
Toch, met de zeer hoge kosten in Europa, hoe kan Fidelity een fatsoenlijk rendement maken voor zijn impactbeleggers? Volgens De Sérésin is de timing goed. De waarde van bruine activa die opgeknapt moeten worden, daalt, zei hij. ‘Het risico van wat wij noemen een gestrand actief neemt enorm en snel toe.’ De aandelen waarop ze mikken staan voor een prijscorrectie van 25-30 procent.
De Sérésin voegde eraan toe dat Fidelity een strategie hanteert die alleen gericht is op energie-efficiëntie. ‘Onze strategie zal vrij beperkt zijn in termen van CapEx-injecties, toch hebben we het over 20-25 procent van de waarde van het gebouw.’ Hij zei dat bepaalde concurrenten 50-75 procent uitgeven.
Fidelity wil ook waarde creëren door de gerenoveerde panden opnieuw te verhuren tegen tophuren. ‘Dus de hoogste huur, simpelweg omdat we ons gaan richten op zeer goede locaties en bij exit onze gebouwen extreem groen zullen zijn,’ zei hij.
Parijs proof of concept
Fidelity heeft al aangetoond dat zijn model werkt. Een Parijs pand dat eigendom is via een open-end kernfonds, een kantoorgebouw van ongeveer 8.000 vierkante meter met de naam “Le Prelude”, waarin het bedrijf gedurende 21 maanden ‘een flinke hoeveelheid CapEx’ heeft geïnjecteerd.
Terwijl de renovatiewerkzaamheden plaatsvonden, begon het bedrijf te proberen het pand te verhuren. ‘We hadden zelfs drie bedrijven na drie maanden marketing,’ zei hij. Dit maakte het mogelijk om het huurcontract aan te besteden, ‘om te proberen betere voorwaarden voor het huurcontract te krijgen’.
‘Wanneer je het juiste product hebt, groene producten met de mogelijkheid om koolstofvrij te werken, is er veel vraag naar’, concludeerde hij.