Natuurrampen kunnen de vastgoedmarkt hard raken, maar beleggers zijn zich daar niet voldoende van bewust. Een correctie van vastgoedaandelen ligt op de loer.
Dat zegt portefeuillebeheerder Lucas Vuurmans van Van Lanschot Kempen in gesprek met Investment Officer. Voor de Amerikaanse kantorenmarkt wordt rekening gehouden met een correctie als gevolg van de klimaatrisico’s met gemiddeld meer dan 3 procent. In risicovollere gebieden kan de waardedaling zelfs 10 tot 12 procent zijn.
In april bleek er al sprake van een actieve start van het Amerikaanse tornadoseizoen, met meer dan 300 geregistreerde tornado’s van januari tot en met maart. In juni raakten bijna 100 mensen gewond door extreme hagel bij een concert in de buurt van de Amerikaanse stad Denver.
Het is een moeilijk onderwerp volgens Vuurmans: wat is de impact van de klimaatverandering op vastgoed? Niemand weet daar namelijk het exacte antwoord op.
Volgens Van Lanschot Kempen is het nu al nodig om klimaatrisico’s mee te nemen in de waarderingsmodellen voor vastgoed. Om deze risico’s inzichtelijk te maken, schakelde de asset manager hulp van buiten in. In de eerste instantie zocht het fondshuis een samenwerking op met non-profitorganisaties en techbedrijven, maar de data die zij aanleverden schoten tekort of waren veel te duur, legt Vuurmans uit.
In zee met Munich Re
‘We zijn uiteindelijk gaan samenwerken met herverzekeraar Munich Re’, aldus de vastgoedexpert van Van Lanschot Kempen. ‘Deze partij verzamelt al veertig jaar data over allerlei rampen wereldwijd en de financiële impact die ze hebben gehad. Deze gegevens zijn voor ons enorm bruikbaar. Daarmee kunnen we een veel beter beeld krijgen van de voorziene impact van natuurrampen op vastgoed.’
In de beoordeling van vastgoed kijkt Van Lanschot Kempen onder meer naar de locatie, de kwaliteit van het vastgoed en naar de kredietwaardigheid van huurders. Sinds enkele jaren neemt het fondshuis ook klimaatrisico’s hierin mee. Ze hebben inmiddels een weging van 20 procent op de totale waardering. ‘Zien we over vijf jaar dat de klimaatveranderingen zich sneller ontwikkelen dan verwacht, dan laat ons waarderingsmodel toe dat we klimaatrisico’s een zwaardere weging in het geheel kunnen geven.’
Natuurrampen op een hoop
Een punt van aandacht is volgens Vuurmans wel dat alle natuurrampen nu nog op één hoop worden gegooid. Aardbevingen wegen niet zwaarder in het waarderingsmodel dan overstromingen, terwijl de impact van deze rampen vermoedelijk niet hetzelfde zal zijn. ‘Hier hebben we nog niets op gevonden. In de komende vijf jaar zal misschien duidelijk worden dat het ene risico een grotere rol zal spelen voor de waardering van vastgoed, dan het andere. Dat moeten we dan in onze waarderingsmethodiek aanpassen, maar dat lukt ons nu nog niet vanwege een tekort aan data.’
Hoewel Van Lanschot Kempen met Munich Re een manier heeft gevonden om klimaatrisico’s inzichtelijk te maken, worstelen nog altijd veel andere partijen hiermee. ‘Iedereen is zoekende’, aldus Vuurmans. ‘Er is nog geen standaard in het beoordelen van klimaatrisico’s.’
Volgens de expert moeten toezichthouders en beursuitbaters meer druk uitoefenen op beursgenoteerde vastgoedbedrijven om te rapporteren over de impact van de klimaatverandering op hun portefeuille. ‘Bedrijven rapporteren eigenlijk niet over klimaatrisico’s.’ Vastgoedondernemingen grijpen volgens hem eigenlijk pas in als natuurrampen zich al voltrekken.
Flinke afwaarderingen in zicht
Maar wat is nu concreet die voorziene impact van de klimaatverandering op vastgoed? Vuurmans geeft twee voorbeelden aan de hand van verschillende Representative Concentration Pathway-scenario’s (RCP). Dit zijn scenario’s die de ontwikkeling van broeikasgassen tot 2300 beschrijven. Het RCP8.5 scenario is het meest extreme, pessimistische scenario en impliceert dat er niets wordt ondernomen om klimaatopwarming tegen te gaan. RCP4.5 wordt gezien als het basisscenario, waarin er de nodige maatregelen zijn getroffen om de CO2-uitstoot terug te brengen.
In het voorbeeld van Van Lanschot Kempen kan de waarde van een kantoorpand in Texas, een gebied met een verhoogde kans op natuurrampen, in een 4.5-scenario met 7 procent dalen. Een vergelijkbaar pand in Massachusetts, waar de kans op natuurrampen kleiner is, ziet de waarde met circa 2 procent teruglopen.
Als rekening wordt gehouden met een RCP 8.5-scenario, kan het pand in Texas maar liefst 16 procent in waarde dalen en die in Massachusetts krap 10 procent.
Klimaatrisico’s niet voldoende ingeprijsd
Beleggers houden volgens Vuurmans weinig rekening met dergelijke waardedalingen. ‘De klimaatrisco’s zijn niet voldoende ingeprijsd door de markt.’ Dit betekent dat een correctie van vastgoedaandelen op de loer ligt, stelt de portfoliomanager. Voor de Amerikaans kantorenmarkt wordt rekening gehouden met een correctie als gevolg van de klimaatrisico’s van gemiddeld 3,3 procent. In risicovollere gebieden kan de waardedaling zelfs 10 tot 12 procent zijn.
In Europa lijken de risico’s op natuurrampen minder groot. Vooral hittegolven en overstromingen kunnen een rol gaan spelen. ‘Maar Munich Re ziet dat de impact van natuurrampen in Europa best wel klein is in vergelijking met de Verenigde Staten.’
Vuurmans verwacht dan ook minder grote afschrijvingen als gevolg van klimaatrisico’s in Europa. ‘Europees vastgoed is momenteel wel goedkoper dan bijvoorbeeld Amerikaans of Aziatisch vastgoed, maar dit heeft vooral met andere factoren te maken, waaronder de energiecrisis en de oorlog in Oekraïne.’
Trek naar risicovollere gebieden
Frappant is verder volgens Vuurmans dat de vraag naar vastgoed in hoogrisicogebieden juist toeneemt, vooral in de Verenigde Staten, mede vanwege een gunstiger belastingklimaat en het warmere weer. ‘Door de hoge kosten in steden als New York en San Francisco, trekken mensen naar het warme zuiden, maar we denken dat dit een kortetermijnfenomeen is. De klimaatrisico’s zijn in het zuiden zoveel groter dan elders, dat mensen op een gegeven moment toch ook weer uit dat gebied zullen vertrekken’, aldus Vuurmans.