De risico’s voor Europees vastgoed nemen toe, maar een forse prijscorrectie lijkt nog ver weg. Stijgende huurbaten en de lage rente leggen een robuuste bodem.
Uit gesprekken met vastgoedexperts van DWS en Axa Investment Managers blijkt dat de opluchting onder vastgoedbeleggers groot is nu een snel stijgende rente in Europa – een groot risico voor vastgoed – is afgewend. Ook in de Verenigde Staten hebben centrale bankiers gas teruggenomen. Vastgoedindices stegen. De wereldwijde FTSE Nareit Developed leverde in het eerste kwartaal van 2019 een nettorendement van 16,6 procent, de Europese variant 13,5 procent (in euro’s).
Matthias Naumann, hoofd strategie en vastgoed Europa bij DWS: ‘Nu de ECB als gevolg van de minder gunstige economische vooruitzichten van koers is veranderd, kunnen beleggers zich weer richten op structurele drijvers.’
Naumann: ‘Bij de selectie van vastgoed gaat het nu vooral om onderliggende huurbaten. Huurbaten bieden een goede buffer in onzekere tijden en zorgen voor stabiele inkomsten. De huurinkomsten hebben we sterk zien groeien, in sommige markten zelfs met dubbele cijfers.’ Naumann verklaart die groei met de schaarste aan de aanbodkant. ‘Europese projectontwikkelaars hebben weinig gebouwd tussen 2010 en 2017. Dat heeft nog zeker twee tot drie jaar een impact.’
Risico’s, maar geen crash
Fréderic Tempel, hoofd beursgenoteerd vastgoed bij het Franse Axa Investment Managers, noemt de ruime aanwezigheid van goedkope schuldfinanciering de belangrijkste positieve factor voor Europees vastgoed. ‘Die financiering is nog steeds ruim voorradig. Ja, de economische groei zwakt af, maar grote prijscorrecties of een vastgoedcrisis verwachten we niet. Daarvoor zou je eerst rode vlaggen op de kredietmarkten moeten zien.’
Ook Naumann verwacht geen forse prijscorrecties in Europa. De rente, de historisch lage leegstandscijfers en de huurbaten vormen een stevig fundament. ‘Voor de komende twee tot drie jaren verwachten we geen significante prijsdalingen, tenzij we een economische schok voor de kiezen krijgen’, aldus de DWS-belegger.
Het grootste risico is dat de economie verder verzwakt, stellen beide vastgoedexperts. Uiteindelijk zal dat ook een negatieve impact hebben op vastgoed. Vastgoed is voor zulke tegenwind kwetsbaar, want prijzen staan na jarenlange stijgingen op hoge niveaus. Tempel: ‘Maakten we ons een tijd terug zorgen over oververhitting van de economie, nu is een recessie een van de grote risico’s. Default-risico’s nemen dan toe, en dat zal geldverstrekkers zenuwachtig maken.’
Voor Europa zijn er volgens Tempel specifieke risico’s. Allereerst heeft de Fed op dit moment meer ruimte dan de ECB om de markt te steunen als dat nodig is. ‘Bovendien zijn er politieke onzekerheden, niet zozeer Brexit, maar over het hele Europese project. De sociale onvrede neemt toe.’
Naumann waarschuwt ten slotte vastgoedkopers die erop rekenen dat de rente heel lang laag zal blijven, en op die basis tegen te lage aanvangsrendementen (hoge vastgoedprijzen) instappen. ‘Als de rente later onverhoopt toch stijgt, gaan in zo’n beleggingsmodel alle alarmbellen af.’
Aantrekkelijk dividendrendement
Vastgoedbeleggers in Europa hoeven dan geen crash te vrezen, het opwaarts prijspotentieel van vastgoed is laag. De kracht van goedkoop geld is eindig. Tempel: ‘Vastgoedprijzen zullen gemiddeld meestijgen met inflatie, waarmee beleggers dit jaar een totaalrendement van zo’n 4 tot 5 procent kunnen verwachten.’ De grootste bijdrage zal daarmee van het dividend, in feite de onderliggende huurbaten, moeten komen.
Tempel: ‘Dat dividendrendement is met 3 tot 4 procent nog steeds aantrekkelijk voor beleggers die nieuwe bronnen van inkomsten zoeken, zeker als je dit vergelijkt met de lage of negatieve yields op Duitse staatspapier. Dat dividend moet dan natuurlijk wel stabiel zijn.’
Kansen
Momenteel ziet Naumann in Europa met name kansen in stedelijke kantoormarkten, in hotels en woningen. Als de Brexit-rook eenmaal is opgetrokken, denkt de vastgoedbelegger bovendien dat er aantrekkelijke beleggingskansen zullen ontstaan op de grote en liquide Londense vastgoedmarkt. Die is door de onzekerheid rond Brexit vrijwel tot stilstand gekomen. ‘Aanvangsrendementen liggen er nog op 4 procent, terwijl die elders, in onder meer Parijs, in Amsterdam en in Duitsland lager zijn komen te liggen door de toestroom van beleggingsgeld.’
Tempel ziet in Europa kansen voor logistiek en industrieel vastgoed. ‘De vraag ernaar is hoog.’ Ook enkele nichemarkten bieden aantrekkelijke risicopremies. ‘Denk aan studentenhuisvesting. Daar is een kwaliteitsslag nodig. Zorgvastgoed zoals ziekenhuizen, dokterspraktijken en verzorgingshuizen bieden eveneens uitzicht op hogere rendementen.’
De Axa-belegger noemt ook verduurzaming een belangrijke trend. ‘Niet reguleringen maar huurders zelf zijn hier de drijvende kracht. Met name grote bedrijven vragen erom en zo’n klant is koning.’ Vastgoedbezitters zullen veel moeten investeren om panden duurzamer te maken, maar hebben dan ook daarna een grotere kans goedbetalende huurders te vinden.