Niet langer door gebruikmaking van traditionele makelaarsnetwerken wil het deze maand gelanceerde Kempen Global Propery Fund lokale vastgoedbeleggingen doen, maar door big data te combineren met de eigen modellen en de kennis en ervaring van het eigen team.
Dat zegt Matthijs Storm, hoofd van het vijfkoppige vastgoedteam van Kempen Capital Management, in een toelichting op het nieuwe vastgoedfonds.
Het fonds is overigens niet helemaal nieuw. Het is het oorspronkelijke Kempen Lux European Property Fund dat nu een wereldwijd mandaat krijgt. Als verklaring daarvoor geeft Storm aan dat klanten van Kempen een bredere diversificatie willen met meer beleggingsmogelijkheden. Bovendien is volgens hem het door het team in de afgelopen 3 jaar ontwikkelde beleggingsproces zeer goed schaalbaar.
Datavendors
In tegenstelling tot de meeste andere wereldwijde vastgoedfondsen, wil men bij Kempen geen lokale kantoren en mensen en wil men ook geen gebruik meer maken van de in de sector gebruikelijke makelaarsnetwerken, maar wil men varen op de input van datavendors als Locatus die op zeer grote schaal data over lokaal commercieel vastgoed verzamelen.
‘Die data combineren wij met onze modellen en het is op basis van de analyses van ons team dat we beleggingen zullen doen’, zegt Storm. Volgens hem zijn de gegevens van dergelijke vendors neutraler en veel gedetailleerder dan van lokale makelaars.
Het tegenargument dat beleggen zo wel een hele virtuele aangelegenheid wordt, deelt Storm niet. ‘Waar het om gaat is dat de data en het verzamelen ervan niet uniek is, per definitie niet. De analyse van die data is wel uniek en daar moet dan ook de toegevoegde waarde van ons team liggen.’
‘Natuurlijk, blijft daarbij het bespeuren van wereldwijde vastgoedtrends en een netwerk van industry decision makers van cruciaal belang om ook te weten wat bijvoorbeeld het winkelcentrum van de toekomst is.’
‘Dramatische verandering sector’
Storm denkt dat de vastgoed- en beleggingswereld dramatisch zal veranderen. Veel traditionele partijen, zoals makelaars en tussenpersonen, verliezen aan toegevoegde waarde. ‘Door gespecialiseerde data in te kopen, kunnen we meer tijd, energie en investeringen stoppen in de due diligence van een partij. En kunnen we sterker focussen op scenario-analyses en risicomanagement.’
Volgens Storm kan het ook echt niet meer anders. Er wordt door het fonds indirect belegd in meer dan 200.000 assets. Beter is het volgens hem om de verzameling van die data rond al die assets over te laten aan andere, gespecialiseerde partijen.
Het vastgoedfonds belegt long only en krijgt de FTSE EPRA/NAREIT als benchmark. Maar hoewel het een index is voor wereldwijde vastgoedaandelen wil Storm zich fousssen op de ontwikkelde markten en op zogenoemde REITS - bedrijven die investeren in vastgoed en huur ophalen en verplicht zijn jaarlijks een deel van de netto-opbrengst uit te keren in vorm van dividend.
Bottom up-beleggen
Er wordt bottom-up belegd. Landenallocatie is geen doel, mede omdat men bij Kempen van mening is dat je beter in het beste winkelcentrum van Madrid kan beleggen dan een wijkwinkelcentrum in Dordrecht. Kwaliteit van het vastgoed wordt steeds belangrijker, met name in ontwikkelde markten.
Volgens Storm heeft het Europese fonds dat gebruik maakt van hetzelfde proces in 2012 370 punten beter gepresteerd dan de benchmark, in 2013 was dat 170 basispunten en op dit moment staat men Year to Date op een outperformance van 30 basispunten. Dat is echter wel vóór aftrek van kosten.
Behalve het Kempen Global Property Fund lanceerde Kempen Capital Management deze week ook het Kempen Global Small Caps Fund.
Meer achtergronden op Fondsnieuws: