Op de Europese vastgoedmarkt zijn er heel wat opportuniteiten te vinden maar men moet bereid zijn om overal te zoeken, geeft Marc Reijnen, hoofd Investment en Asset Management for Continental Europe bij M&G Real Estate. Tegelijk zijn de prijzen door de lage rente op bepaalde segmenten al flink opgelopen.
Een sterk groeiend fonds uit het vastgoedgamma is het M&G European Property Fund, dat enkel beschikbaar is voor professionele beleggers en een portefeuille van zo’n 80 gebouwen heeft opgebouwd. ‘Jaarlijks investeert het fonds voor ongeveer 600 tot 700 miljoen euro in vastgoed en verkoopt het panden voor 100 miljoen euro,’ legt Marc Reijnen uit.
‘Met een team van tien professionelen gaan we over heel continentaal Europa op zoek naar interessant vastgoed en daarnaast zijn er 20 mensen actief om de portefeuille te beheren.’ Reijnen legt dat er twee belangrijke elementen spelen bij de aankoop van vastgoed. ‘Het moet een uitstekende locatie hebben en we moeten er op middellange tot lange termijn waarde aan kunnen toevoegen. Kan het pand worden gemoderniseerd of gerenoveerd, zullen we de huren kunnen optrekken, enzovoort.’
De M&G Real Estate topman stipt aan dat het fonds het laatste jaar voor het eerst twee investeringen in studentenhuisvesting heeft gedaan, in Turijn en Bologna. ‘Verschillende projecten zitten in de pijplijn want er is een groot gebrek aan studentenhuisvesting in heel Europa.
Voorts hebben we verschillende woningontwikkelingen gekocht namelijk in Finland, Nederland, Duitsland, Frankrijk en Denemarken. In veel steden is er immers een woningtekort. Daarnaast staat ook zorgvastgoed hoog op onze lijst.’ Met nieuwe subsegmenten zoals datacentra en zendmasten wacht het fonds evenwel nog af. Ten slotte benadrukt hij nog dat, hoewel het team specifieke activa in België bekijkt, het moeilijker is om de Belgische markt te betreden omdat de GVV’s er zo sterk staan.
Voorzichtigheid geboden
Reijnen is natuurlijk niet blind voor de uitdagingen waarvoor de vastgoedmarkt in Europa staat. ‘Het laatste jaar hebben we meer dan gemiddeld aan vastgoed verkocht. Er worden immers aantrekkelijke prijzen geboden en dat komt door de lage rente en het goedkope geld.
We zijn alvast voorzichtiger geworden en proberen weg te blijven waar te veel investeerders aanwezig zijn. In sommige delen van residentieel en logistiek vastgoed zijn de prijzen zeer hoog opgelopen en is selectiviteit vereist. Er is zeer veel concurrentie voor zeer weinig projecten. Ook Duitsland is een echt dure markt geworden. We hebben er de voorbije twee jaar slechts één transactie gedaan.’
In de afweging die wordt gemaakt of een pand moet worden gekocht of verkocht, kijken de beheerders van M&G hoe futureproof het is en of aan de duurzaamheidsverwachtingen zal kunnen voldoen. De pandemie heeft de aandacht weer op kwaliteit gefocust, waarbij cash flow, locatie en duurzaamheid van nabij bekeken worden.
Maar voor langetermijnbeleggers zou de exit even belangrijk moeten zijn als de instap. ‘We hebben verschillende panden in de portefeuille waarin we de komende jaren veel zullen moeten investeren om aan de duurzaamheidsregels te voldoen. Dat kunnen we nu beter verkopen. Om die reden hebben we recent een kantoorpand in Barcelona verkocht.’
Specifiek kijkt M&G ook om gebouwen op B-locaties, in business parken en kantoorgebouwen buiten de stad te verkopen. ‘We verwachten een verkrapping op de kantorenmarkt die zal vereisen dat we omzichtig moeten handelen.
Vandaag worden er weinig nieuwe kantoren gebouwd en is er tegelijk weinig leegstand. Dus hoewel wij verwachten dat de vraag naar moderne, klantgerichte kantoren met sterke ESG-kwalificaties in tier 1-steden in Europa zal aanhouden, gaan wij ervan uit dat achtergebleven activa in tier 3 steden of bedrijvenparken een klap zullen krijgen.
Ook rond winkelvastgoed denken we het ergste nog niet te hebben gezien. Wanneer we teruggaan naar een soort van normaal en alle staatssteun ophoudt, zullen we pas de effecten gaan zien. Wij verwachten echter dat de voedselgerelateerde detailhandel met de juiste huurdersmix of kruidenierswinkels met een lage online penetratie op de beste locaties veerkrachtig zullen blijven, waarbij hypermarkten op de lange termijn een aantrekkelijke gok zijn.’
M&G European Property Fund
Het fonds werd in 2006 op het Europees vastenland gelanceerd en doet directe investeringen in niet-beursgenoteerd vastgoed. Het telt zo’n 80 grote investeerders, vooral pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen van over de hele wereld, en heeft een belegd vermogen van 4,5 miljard EUR. Aangezien er nog enkele transacties in de pijplijn zitten, gaat tegen het eind van het jaar richting 5 miljard EUR.
Het heeft vastgoed in 12 Europese landen en in alle segmenten (winkels, kantoren, logistieke ruimtes, woningen,…). De rendementsverwachting schommelt tussen de 5 à 7% en vandaag ligt het jaarlijkse rendement eerder rond 6%.