Pascale Nachtergaele, beheerder van het fonds Nagelmackers European Real Estate Fund, vindt vastgoed gezien de lage renteomgeving nog altijd interessant. Haar voorkeur blijft onverminderd uitgaan naar logistiek vastgoed, maar ook in andere segmenten ziet ze potentieel.
Europees vastgoed heeft het in 2021 minder goed gedaan dan wereldwijde aandelen maar tussen de verschillende vastgoed segmenten viel er volgens Nachtergaele een grote discrepantie op te meten. ‘Opslag en logistiek hebben het uitstekend gedaan, net als zorgvastgoed terwijl residentieel vastgoed negatief presteerde. En aangezien het renteverloop zeer volatiel was, heeft de vastgoedsector zich in 2021 ook volatiel gedragen.’
Ze blijft voor volgend jaar evenwel positief gestemd voor Europees vastgoed. ‘Het is nog altijd opportuun om een gedeelte van de portefeuille te diversifiëren in vastgoed. We verwachten immers geen forse stijging van de Duitse leidende rentevoeten, die trouwens nog altijd negatief zijn. Daarnaast blijft het dividendrendement met gemiddeld 3,4 procent aantrekkelijk. De grote buffer tussen het gemiddelde dividend en de langetermijnrente zal ondersteunend werken. En wat de economische groei betreft gaan we niet uit van een zwak scenario.’ Ten slotte stipt Nachtergaele aan dat duurzaamheid belangrijker gaat worden. ‘De vraag naar duurzaam vastgoed zal alleen maar toenemen. Er zijn op dit vlak heel wat opportuniteiten.’
Ziet ze geen risico’s voor de Europese vastgoedmarkt? ‘Jazeker, de covid-pandemie in Europa is nog niet bezworen en kan de komende maanden voor verhoogde volatiliteit zorgen. Dit laatste zou ook kunnen worden opgedreven als de rente zou beginnen stijgen en de ECB toch moet verstrakken. Vandaar dat het belangrijk blijft om aan stockpicking te doen,’ besluit ze.
Positief rond logistiek en residentieel vastgoed
Nachtergaele blijft optimistisch rond logistiek vastgoed en dit ondanks de reeds sterke prestatie in 2021.
‘De vraag naar dergelijke vastgoed blijft immers enorm. Enerzijds is er natuurlijk de aanhoudende sterke groei van e-commerce maar anderzijds is er ook de groei van near term shoring, het dichter bij huis brengen van productie en voorraden. Bedrijven zien vandaag liever goederen vanuit Europa komen dan uit Azië. Er is dus meer nood aan voorraad- en opslagcapaciteit want men wil geen problemen meer met de voorraadopbouw. Bovendien zijn de transport- en arbeidskosten in Azië flink opgelopen. En dat is niet alles. Er begint zich een tekort aan gronden te manifesteren waardoor het moeilijker wordt om logistiek vastgoed te bouwen. We zien de huurprijzen stijgen en dat is goed voor het bovenste lijntje.’
Pascale Nachtergaele heeft een boontje voor Intervest Offices & Warehouses omdat de logistieke poot door de markt te weinig naar waarde wordt geschat.
Daarnaast is de beheerder van Nagelmackers positiever geworden op residentieel vastgoed. ‘We kijken vooral naar Duitsland omdat het een zeer grote markt is met veel beursgenoteerde spelers. Dit beursjaar was niet goed omdat er veel onzekerheid was over de huurbevriezing in Berlijn en de verkiezingen. Met het aantreden van de nieuwe regering zijn de risico’s evenwel gevoelig gereduceerd.
Daarenboven blijft het onevenwicht tussen vraag en aanbod in grote steden voor steun zorgen.’ De Duitse residentiële speler Vonovia is alvast één van haar favorieten voor 2022. Voor zorgvastgoed is ze dan weer licht positief tot neutraal.
‘De toenemende vergrijzing blijft in de kaart van dit segment spelen terwijl er een grote consolidatie zit aan te komen. Ondertussen begint de bezettingsgraad weer toe te nemen maar aangezien Covid nog niet volledig weg is, blijft er een hoger dan gemiddeld risico rond dit marktonderdeel hangen.’
Eerder negatief rond kantoren en retail
Voor kantoren en het retailsegment is Pascale Nachtergaele licht negatief tot neutraal. ‘We zijn minder negatief dan vorig jaar omdat we denken dat heel wat aandelen de bodem hebben gezien. Kantoren zullen niet verdwijnen, alles zal echter draaien rond bereikbaarheid, duurzaamheid en flexibiliteit. Het zal erop aankomen aandelen van spelers te selecteren die hierop inzetten en volop bezig zijn met activarotatie of het verkopen van oude gebouwen en investeren in nieuwe.’
Net als kantoren zullen volgens de beheerder winkels en shoppingcentra evenmin verdwijnen. ‘Vooral het zogenaamde omnichannel model of het samengaan van fysieke winkels en e-commerce zal opgeld maken. We mijden spelers met een te hoge schuldgraad want deze zullen verplicht worden om vastgoed te verkopen en het is afwachten tegen welke prijzen dit zal gebeuren.’
Fondsdata
| YTD | 12,65% |
| 3 jaar geannualiseerd | 10,29% |