Nu de vraag naar woninghypotheken bij Nederlandse pensioenfondsen en verzekeraars begint af te vlakken, zoeken asset managers hun heil buiten de landsgrenzen. Duurzaamheid gaat een grotere rol spelen in hypotheekportefeuilles.
De afgelopen jaren hebben institutionele beleggers massaal staatsobligaties ingeruild voor Nederlandse woninghypotheken. Zo’n 20 procent van de uitstaande hypotheekschuld van circa 700 miljard euro staat op de balansen van deze beleggers. Van de nieuwe productie gaat een derde naar deze partijen. Hypotheken leveren 140 tot 200 basispunten meer op dan de meest veilige staatsleningen en het risico is niet veel groter. Nederlandse woningbezitters zijn - ook in crisisjaren - hondstrouwe betalers.
Hoewel veel pensioenfondsen aan hun maximum van zo’n 10 procent zitten, is de vraag niet opgedroogd. ‘Sommige verhogen de blootstelling uit tactische overwegingen’, zegt Frank Meijer (foto) van Aegon AM. ‘Ook zijn er fondsen die een teen in het water hebben gestoken en nu willen doorgroeien naar 10 procent. Daarnaast heb je vervangingsvraag voor hypotheken die worden afgelost.’
Aanbieders zoals NNIP, Dynamic Credit en Aegon AM proberen hun hypotheken ook buiten Nederland te slijten. ‘Ik kom net uit Azië’, zegt Meijer. ‘Daar gebruiken we die hypotheken als breekijzer. Aegon AM is in Azië nog geen grote naam. Dan helpt het als je een uniek product hebt om in gesprek te komen met beleggers.’
Aziatische beleggers hebben nog niet toegehapt, maar diverse Europese investeerders wel. ‘We plukken de vruchten van jarenlang uitleg geven over de Nederlandse hypotheekmarkt’, zegt Bart Bakx van NNIP. ‘Buitenlandse partijen moesten bijvoorbeeld wennen aan de hoge loan to value (ltv).’
Volgens Meijer is de verbreding van de groep beleggers goed voor Nederlandse klanten van het eerste uur. ‘De kans dat iedereen op hetzelfde moment willen verkopen, wordt kleiner bij meer spreiding onder de klanten. Dat is goed voor liquiditeit.’
Woninghypotheken
Grote beleggers kunnen grofweg op twee manieren geld steken in woninghypotheken. Ze kunnen meeliften met een fonds dat verzekeraar heeft opgezet om zelf in hypotheken te beleggen. ‘Zo’n fonds is geënt op hypotheken met een lange rentevast periode. Dat sluit goed aan bij de verplichtingen van een pensioenfonds’, zegt Meijer.
De andere vorm is een mandaat waarbij de belegger kan kiezen voor een bepaalde mix van hypotheken. Denk aan looptijden, ltv en percentage NHG. Bij zo’n pakket moet de belegger om goede diversificatie te krijgen minstens 100 miljoen euro meebrengen. Wie minder wil beleggen, is aangewezen op een fonds. Sinds kort geeft Dynamic Credit hypotheekobligaties uit op portefeuilles van hypotheken. Die zijn los verhandelbaar, zodat je ook met kleinere bedragen kunt spreiden.
De aanbieders van fondsen roemen de grote diversiteit van hun producten. ‘We hebben het niet alleen over verschillende looptijden en ltv’s, maar ook jaarlagen. Het percentage wanbetalers per jaarlaag kan verschillen’, aldus Bakx.
Met de hypothekencrisis in 2008 in het achterhoofd is liquiditeit is een heikel onderwerp. Een paar jaar geleden moesten pensioenfondsen kritische vragen van DNB beantwoorden over dit thema. Onder normale omstandigheden is de liquiditeit van fondsen en mandaten geen probleem. Het gaat erom hoe ze zich houden als iedereen zijn hypotheken kwijt wil. Of een fonds of mandaat de meeste liquiditeit biedt onder die omstandigheden is geen uitgemaakte zaak. Een crisis heeft zich nog niet voorgedaan sinds deze beleggingsvormen groot zijn geworden.
Duurzaamheid
Om te weten wat leeft bij klanten organiseren Aegon AM en NN IP jaarlijks een bijeenkomst. Duurzaamheid kwam tijdens de laatste vergaderingen prominent op de agenda. ‘In NN-fonds zitten nu geen hypotheken met een ltv boven de 100 procent’, zegt Bakx. ‘Sinds een paar jaar mag je lenen tot 106 procent als je bijvoorbeeld isoleert. De vraag is of we die hypotheken ook moeten opnemen.’
Ook bij Vista, een Rabo-dochter die hypotheken verstrekt, staat duurzaamheid hoog in het vaandel. De Vista-hypotheken komen niet op de balans van een bank, maar gaan naar partijen als APG die heeft toegezegd 1 miljard euro aan hypotheken op te nemen. ‘Wij werken samen met Vista omdat we bij hypotheken ook aandacht willen geven aan duurzaamheid’, zegt Kay Mennens, portfoliomanager bij APG. ‘Vista onderscheidt zich door 10 basispunten korting te geven op het gangbare tarief als een woning energielabel A heeft. De helft van de huizen in de portefeuille heeft een A-label. Woningen met een lager label kunnen nog klimmen naar A. Als huiseigenaren hun woning verduurzamen, komen ze ook in aanmerking voor de korting.’
Aegon AM pakt het anders aan. ‘Als je alleen woningen met een A-label financiert, of A-labels korting geeft, verandert dat weinig aan de wereld. Wij financieren iedereen, maar stimuleren huiseigenaren hun woning te verduurzamen. Dat heeft meer impact.’
Duurzaamheid heeft niet alleen betrekking op vloerisolatie, maar ook op de wijze waarop hypotheekvertrekkers omspringen met klanten. Soms staat het klantbelang op gespannen voet met dat van de belegger. ‘Bij Vista gaat de hypotheekrente automatisch omlaag als de ltv daalt als gevolg van de verplichte aflossing. Dat is goed voor de huizenbezitter, maar minder goed voor het rendement’, zegt Mennens.