Terwijl de kantorenmarkt in Nederland geplaagd wordt door overaanbod, doemt er een nieuw probleem op: leegstand in de winkelstraten, die met de opkomst van digitale (ver)koopkanalen, verder zal toenemen.
Dat zegt Matthijs Storm. Hij voert het beleggingsteam aan bij Kempen Capital Management dat zich op Europese vastgoedbeleggingen richt. Het team beheert ondermeer het Kempen Best Selection European Property Fund.
Storm zegt in een gesprek met Fondsnieuws dat de crisis van een overaanbod in het winkelvastgoed al zichtbaar is in provinciësteden in Gelderland, Groningen en Limburg. De leegstand in Nederland is nu gemiddeld 6 procent, maar in gemeenten in Oost-Groningen is dat inmiddels al 18 tot 20 procent.
Vergunningenbeleid
De reden is ondermeer dat Nederland een te hoge winkeldichtheid heeft in vergelijking met het gemiddelde van Europa, dat ligt namelijk op 241 vierkante meter per duizend inwoners. In Nederland is dat 347.
Nederland voert een beleid waarbij op gemeentelijk niveau vergunningen voor nieuwe winkelprojecten worden afgegeven, terwijl in de meeste andere Europese landen dit op nationaal niveau gebeurt. Storm verwacht dat de leegstand in 2020 meer dan 9 procent zal zijn.
Maar daarnaast ziet Storm een trend die niet te keren is: directe digitale verkoop van producten wordt steeds belangrijker, waardoor het benodigde aantal vierkante meters per 1.000 inwoners zal afnemen.
John Lewis
‘Wat wel zal blijven en zelfs zal toenemen, dat is het fenomeen van click and collect, en winkelgebieden die een beleving bieden,’ zegt Storm. Hij verwijst naar het Britse John Lewis, een keten die heeft aangekondigd het aantal winkels in het Verenigd Koninkrijk de komende tien jaar te willen halveren naar 100.
John Lewis is, na het Britse Next, marktleider in het land op het terrein van online-verkopen, dat goed is voor 24 procent van de totale omzet.
Het bedrijf heeft een uitgesproken opvatting waar zij met haar (belevingen)winkels gevestigd wil zijn: in winkelstraten die het Britse equivalent zijn van de Amsterdamse Kalverstraat, maar ook in malls waar veel themawinkels gezamenlijk zijn gevestigd.
Actief management
In tegenstelling tot Frankrijk en Groot-Brittannië, zijn dergelijke malls in Nederland niet toegestaan buiten de gemeentegrenzen, zodat het een bestuurlijke patstelling is die op gespannen voet staat met consumenten- en beleggingstrends, zegt Storm.
Actief management van winkelvastgoed in Nederland is een utopie, wet- en regelgeving beperkt dit en huurders zijn in Nederland niet verplicht hun omzetgegevens met de eigenaar te delen. Je bent volgens Storm volledig overgeleverd aan een overbewinkelde markt
De managers van het Kempen Best Selection European Property Fund trekken daar hun conclusies uit: men wil met zijn beleggingen vooral in beursgenoteerde vastgoedfondsen beleggen die zich op dergelijke malls richten buiten Nederland, zoals het van Unibail-Rodamco in eigendom zijnde Parly-2, dat ten westen van Parijs ligt.
Tegenover de winnaars van regionaal dominante malls, en kwalitatief hoogwaardige winkelstraten, staan de verliezers: de kleine en middelgrote wijkwinkelcentra, retailprojecten die ‘commodity retailers’ huisvesten en sommige factory outlets. ‘Veelal zijn die eigendom van niet-genoteerde vastgoedfondsen, die doorgaans ook financieringsproblemen hebben,’ zegt Storm.
Stijgende inflatie
Met het oog op stijgende inflatie in de toekomst, is het beleggen in regionaal dominante winkelcentra met een lage leegstand essentieel, waarschuwt Storm.
‘Weliswaar is er sprake van een jaarlijkse inflatie-indexatie in de winkelhuren, maar in het geval van leegstand krijg je als verhuurder (en daarmee als belegger) na het aflopen van het contract te maken met lagere huurprijzen en die werken ook door in de nieuwe contracten.’
Storm wijst erop dat heronderhandelde huurprijzen van winkelmeters in Nederland ten opzichte van 2000 met 35 procent in reeele termen zijn gedaald, terwijl in dominante winkelcentra in Duitsland, Engeland en Frankrijk er sprake is van een jaarlijkse stijging van 5 procent.
Performance
Het fonds staat per 30 oktober op een YtD performance van 26,5 procent en een outperformance tov de benchmark van 4,3 procent, ruim boven de 2 procent doelstelling. Op twaalfmaandbasis is dat 18,6 procent en over een vijfjaarsperiode is dat -3,8 procent.
Matthijs Storm, die eerder bij ondermeer ING Real Estate heeft gewerkt, heeft sinds zijn komst eind 2011 de portefeuille aangepast.