Bij beleggen in niet-beursgenoteerd vastgoed presteren fondsen die zich richten op één land of op een afzonderlijke sector binnen één land, beter dan fondsen die diversifiëren over verschillende landen en/of sectoren.
Dat blijkt uit een onderzoek van de Universiteit van Cambridge. Vastgoedfondsen die zich louter op één sector richten, doen het daarentegen niet beter dan gediversifieerde fondsen, aldus de auteurs van het onderzoek dat is uitgeroepen tot het beste van 2021 door brancheorganisatie Inrev.
Gespecialiseerde fondsen zijn beperkter in hun beleggingsmogelijkheden dan gediversifieerde fondsen die hun assetallocatie kunnen aanpassen naar sectoren en markten die veelbelovend zijn op een bepaald moment. Maar volgens dit onderzoek is dat geen belemmering voor de prestaties van specialisten. ‘Zij laten over het algemeen hogere totaalrendementen zien. Zowel op een ongecorrigeerde basis als wanneer rekening wordt gehouden met een groot aantal verschillen in fonds- en marktkenmerken.’
Hoger rendement
Voor het onderzoek getiteld ‘Do Specialist Funds Outperform’ analyseerden Franz Fuerst, Nick Mansley en Zilong Wang de prestaties van 592 Europese niet-beursgenoteerde fondsen tussen 2001 en 2019. Daarbij stond de vraag centraal in hoeverre internationale diversificatie en sectordiversificatie de prestaties van fondsen beïnvloedt, gecontroleerd voor leverage.
De onderzoekers maakten daarbij onderscheid tussen sectorfondsen die slechts in één enkel type vastgoed beleggen, zoals het Prologis European Logistics Fund; landenfondsen die in één land beleggen zoals het BlackRock UK Property Fund; en land- en sectorfondsen die zich beperken tot een enkele sector binnen een enkel land, zoals het Amvest Residential Core Fund.
‘Op basis van de bevindingen blijkt dat landenspecificatie leidt tot een hoger rendement, terwijl sectorspecialisatie dat niet doet. Bovendien tonen de resultaten aan dat landen-sector-fondsen over het algemeen beter presteren dan gediversifieerde fondsen.’
Daarbij moet wel worden opgemerkt dat de outperformance zich voornamelijk voordeed tijdens de periode van herstel en groei van de vastgoedmarkt, van 2010 tot 2019. Bovendien bleken gespecialiseerde landen- en sectorfondsen kwetsbaarder tijdens de financiële crisisperiode dan gediversifieerde fondsen.
Keuze maken
Over de aanleiding voor het onderzoek, schrijven de auteurs dat de keuze die beleggers meestal maken op het moment dat ze willen stappen in vastgoed er grofweg een is tussen gespecialiseerde fondsen en generalistische fondsen. ‘Daarbij hebben specialistische fondsen als voordeel dat ze mogelijk een beter inzicht hebben tot beleggingskansen en operationele voordelen, terwijl gediversifieerde fondsen flexibeler zijn en zwakkere markten kunnen omzeilen.’
Beide combineren, dus gespecialiseerd zijn in verschillende vastgoedtypes op verschillende locaties, is moeilijk binnen niet-beursgenoteerd-vastgoed, volgens de auteurs. ‘Gezien de heterogeniteit van activa, de ondeelbaarheid van vastgoed en de informatie- en deskundigheidseisen van de verschillende markten, zijn er aanzienlijke uitdagingen voor het bereiken van diversificatie.’
Zelfs de grootste beleggers zoals staatsinvesteringsfondsen en pensioenregelingen vertrouwen op advies van derden voor sommige markten of vastgoed-soorten’ benadrukken ze. ‘Beleggers die streven naar een internationaal gediversifieerde blootstelling, moeten dus bijkomende beheerders inhuren (afzonderlijke rekeningen), in fondsen beleggen en/of REIT’s gebruiken.’