Idealisme is nobel, maar er munt uit slaan niet gemakkelijk. Dat is de conclusie die getrokken kan worden uit de levensloop van ‘s lands eerste duurzame vastgoedfonds. Het Triodos Vastgoedfonds stopt en neemt zodoende vandaag, na dertien jaar, afscheid van zijn beursnotering.
Een pijnlijk eindpunt van een fonds dat zichzelf ambitieus in de markt zette. Onder de groene impactbeleggingsstrategie wilde Triodos Vastgoedfonds een solide rendement leveren, en de markt voor duurzame kantoorpanden openbreken. Maar het fonds slaagde er niet in om grootkapitaal te binden. Van de introductiekoers van 6,72 euro bleef net aan 3 euro (0,42 euro na correctie van de uitkering) over op het moment dat de stekker uit het fonds werd getrokken.
Hoe dit mis kon gaan is een moeilijke vraag, vindt ook Jacco Minnaar (foto), sinds tweeënhalf jaar managing director bij Triodos Investment Management. ‘Er spelen meerdere factoren, maar als ik één reden moet noemen is dat de tegenvallende vraag aan de beleggerskant.’
De cijfers spreken boekdelen: bij de beursstart in 2007 bedroeg het fondsvermogen 26 miljoen euro. Het doel was een verdubbeling binnen drie jaar, maar dat bleek lastig: de laatste jaren schommelde het vermogen rond de 55 miljoen euro. Te weinig om interessant te zijn voor institutionele partijen, beseft ook Mark Baak, directeur bij Privium Fund Management dat 9 procent in Triodos Vastgoedfonds bezit. ‘Het was een kip-en-eiverhaal; om liquiditeit te krijgen heb je een behoorlijke ‘grootte’ nodig op de beurs. Dus was de keuze simpel: óf substantieel geld erbij zien te halen óf ermee stoppen.’
Blokkade
Maar liefst 96 procent van de aanwezigen stemde tijdens een bijzondere aandeelhoudersvergadering eind 2018 voor liquidatie van het fonds. Op dat moment lagen plannen voor een hernieuwde groeistrategie al in de prullenbak, omdat de aandeelhouders een kapitaalemissie blokkeerden.
Dat werd mede veroorzaakt door miscommunicatie over fondsinvesteringen, aldus Mark Baak. ‘Het schoot bij sommigen in het verkeerde keelgat dat een emissie werd voorgesteld, terwijl de opgehaalde gelden van een eerdere emissie nog niet ‘aan het werk’ waren gezet’. Wat ongetwijfeld ook niet enthousiasmeerde was dat bij de eerdere emissie slechts 23 miljoen euro werd opgehaald; er werd gemikt op 60 miljoen euro. Een andere aandeelhouder, waardebelegger Henk van Heijst, uit ook kritiek op het fondsbeleid, maar om een andere reden. ‘Triodos had wel de expertise in huis, maar heeft een aantal panden veel te duur gekocht. Men was te gretig.’
Aankoop monumenten
Ten tijde van het liquidatiebesluit bezat het Triodos Vastgoedfonds achttien kantoorpanden, veelal in de Randstad. Wat opvalt zijn een paar monumenten, waaronder een Amsterdams grachtenpand met een slecht energielabel. Jacco Minnaar kent de kritiek op het investeringsbeleid, maar acht dat ‘goed verdedigbaar’. Aangaande de monumenten spreekt hij van ‘een andere afweging’.
‘Die panden zijn vanwege regelgeving moeilijker te verduurzamen, maar daar staat tegenover dat door de lange levensduur van deze gebouwen de milieudruk vanuit het oogpunt van materiaalgebruik laag is en daarnaast de culturele waarde voor de samenleving hoog.’
Kritiek is ook hoorbaar uit de hoek van de Vereniging van Effectenbezitters. Hoofd juridische zaken Geert Koster noemt de teloorgang van het Triodos Vastgoedfonds ‘echt zonde’, maar spreekt ook van ‘niet heel verstandig’ beleid. Hij wijst op een eerste aandelenemissie op een moment dat de prijzen van vastgoed ‘al weer flink in de lift zaten’, en de structuurverandering naar een closed-end beleggingsfonds in 2013.
‘Onnodig bang’
Onder die structuur kunnen niet zomaar nieuwe aandelen worden uitgegeven, en is de koers niet afhankelijk van de intrinsieke fondswaarde. Volgens Koster zijn beleggers toen ‘onnodig bang’ gemaakt toen de kans werd geboden om uit te stappen tegen de directe liquidatiewaarde van 1,21 euro. Als gevolg van de structuurwijziging daalde de koers tot onder de 2 euro, terwijl de intrinsieke waarde 4,24 euro was. ‘Er zijn niet heel veel beleggers die de rit van hieruit hebben gemaakt.’
Beleggers die toen wél instapten zijn spekkoper, nadat de vastgoedportefeuille van het fonds voor 117 miljoen euro is verkocht. Een interim liquidatie-uitkering van 2,60 euro wordt vandaag vermeerderd met een slotbetaling van 0,66 euro. Privium, dat in 2014 instapte, meldt een rendement op zijn investering van 16,7 procent per jaar, na kosten. Dat de VEB er dan op hamert dat voor beleggers van het eerste uur het rendement ‘zo goed als nihil’ is, gaat er moeilijk in bij het het fondsmanagement.
Minnaar: ‘De VEB heeft niet volledig ongelijk, maar er zit iets tendentieus in om te focussen op alleen een negatief rendement. Het rendement is wellicht lager dan verwacht, maar er is door de jaren heen een stabiel dividend uitgekeerd.’
Copyright: Het Financieele Dagblad, 10 januari 2020.