In navolging van Standard Life Investments hebben ook Aviva Investors en M&G Investments hun vastgoedfondsen afgesloten voor beleggers die willen uitstappen.
Het gaat om het 1,8 miljard pond grote UK Property Trust van Aviva Investments en het 4,4 miljard pond grote Property Portfolio van M&G. Maandag zette SLI de toon met de sluiting van het UK Real Estate Fund, waarin bijna 3 miljard pond is belegd.
Aanleiding voor de tijdelijke ‘closing’ zijn beleggers die ‘Brexit’ hebben aangegrepen voor een uittocht uit commercieel vastgoed. De beleggers vrezen afwaarderingen. Ratingbureau Fitch voorspelde in aanloop naar het EU-referendum dat de vastgoedprijzen in Londen en omgeving met 25 procent zouden kunnen dalen. In 2008 daalden vastgoedprijzen met 40 procent.
Meer ‘closings’ te verwachten
De vrees in nu dat nog veel meer fondsen het slachtoffer zijn van uitstroom en het voor vastgoedfondsen moeilijker wordt om direct in projecten te beleggen. Ook kan de schuwheid van beleggers de financiering van nieuwe projecten raken. Volgens de Investment Association is thans 24,5 miljard pond in Britse vastgoedfondsen belegd.
In een toelichting gaf Aviva aan dat ‘buitengewone marktomstandigheden hebben geresulteerd in een tekort aan onmiddellijke liquiditeit’ in het fonds.
‘Suspension of dealing will give Aviva Investors greater control in managing cash flows and conducting orderly asset sales in order to meet our obligations to investors.’ M&G verklaarde in het beste belang van de achterblijvende beleggers te handelen.
Het risico van beloofde liquiditeit
Open-ended fondsen zijn het meest kwetsbaar voor uitstroom, omdat ze regelmatige liquiditeit beloven. Ook beschikten ze ten tijde van het referendum over minder liquide middelen zoals cash of aandelen van beursgenoteerde vastgoedbedrijven dan closed-ended fondsen, weet de Financial Times te melden.
Eind mei zat 13 procent van het fonds van Standard Life in liquide middelen. Open-ended vastgoed fondsen bezitten ongeveer 5 procent van de Britse commerciële vastgoedmarkt, tegen 2 procent in 2007. De potentiële impact van deze fondsen op de gehele markt is dus toegenomen.
Tot verkoop van hun beleggingen in Britse vastgoedfondsen zouden vooral ook buitenlandse beleggers kunnen besluiten. Want behalve met koersverlies en illiquiditeit, worden zij ook geconfronteerd met een dalende pond die zich thans op het laagste niveau in dertig jaar bevindt. Maandag werd 3 miljard pond uit Britse vastgoedfondsen teruggetrokken.
‘De domino’s beginnen te vallen,’ verklaarde Laith Khalaf, een analist van Hargreaves Lansdown in een reactie tegenover Bloomberg.