Pensioenfondsen hebben in 2022, voor het eerst sinds lange tijd, verliezen geleden op hun beleggingen in vastgoed. In totaal daalde de waarde van deze beleggingen met ruim 14 miljard euro, zo blijkt uit onderzoek van DNB. Vooral beursgenoteerd vastgoed daalde in waarde, terwijl bij direct aangehouden vastgoed de verliezen beperkt bleven. Door de gestegen dollar nam de waarde van participaties in (buitenlandse) vastgoedfondsen in euro’s zelfs licht toe.
Nederlandse pensioenfondsen hadden eind 2022 voor in totaal 158 miljard euro aan beleggingen in vastgoed - dat is bijna 11 procent van hun belegd vermogen. Een deel hiervan houden zij direct aan op de eigen balans of op die van gerelateerde Nederlandse beleggingsfondsen (47 miljard euro). Daarnaast houden zij indirect vastgoed aan via participaties in (buitenlandse) beleggingsfondsen, met name in vastgoedfondsen (67 miljard euro). Tot slot beleggen zij in ‘beursgenoteerd vastgoed’. Dat zijn beursgenoteerde ondernemingen die vastgoed beheren (44 miljard euro).
Van de per saldo 14,6 miljard euro verlies die pensioenfondsen in 2022 op hun vastgoedbeleggingen leden, betrof 15,1 miljard euro de beleggingen in beursgenoteerd vastgoed (-22 procent van de beginbalans). Deze verliezen manifesteerden zich al vroeg in 2022 met een piek in het tweede kwartaal. De verliezen werden nog gemitigeerd door wisselkoerseffecten, met name de gestegen Amerikaanse dollar, zonder welke het verlies 17,9 miljard euro bedroeg.
Op direct aangehouden vastgoed bleef het verlies beperkt tot 0,7 miljard euro (-1,5 procent van de boekwaarde). Op vastgoedfondsen werd over het gehele jaar gemeten een positieve waardeontwikkeling geboekt van 1,2 miljard euro, ofwel 2,2 procent . Deze winst was geheel te danken aan bovengenoemde wisselkoerseffecten; het pure prijseffect bedroeg -0,4 miljard euro.
Bij de verschillen in prijsontwikkeling per type vastgoedbeleggingen speelt de prijsvorming een belangrijke rol. De koers van beursgenoteerd vastgoed wordt dagelijks bepaald op basis van vraag en aanbod. Hierbij komen marktinformatie en gewijzigde toekomstverwachtingen direct in de prijs tot uiting. De koersen van participaties in beleggingsfondsen reageren over het algemeen minder snel, vooral als het zogeheten ‘closed end funds’ betreft, waar beleggers niet op korte termijn uit kunnen stappen. Ook de prijsontwikkeling van direct aangehouden vastgoed ijlt na, omdat de waardering vaak op een aantal momenten per jaar plaatsvindt.
Het directe vastgoed en indirect via gerelateerde Nederlandse beleggingsfondsen aangehouden vastgoed van pensioenfondsen betreft relatief vaak woningen. Minder dan een derde betreft kantoren, winkelpanden en overig vastgoed. Beide vrijwel volledig in Nederland.
Van indirect vastgoed via buitenlandse vastgoedfondsen en van beursgenoteerd vastgoed zijn geen cijfers over het type vastgoed bekend. Wel is de geografie hiervan bekend: de betreffende vastgoedfondsen en beursgenoteerde vastgoedondernemingen zijn grotendeels buitenlands, voor een belangrijk deel in de Verenigde Staten.